別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 北見 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -12 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝 印  TEL.

鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市美山町西３丁目１０５番３ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西10m市道 水道、下水 北見 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南   100 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 美山地区でも最北部付近に位 置し、各条件がやや劣る住宅 地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 北見駅北西方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設や学校等の接近利便性、環境条件ともやや劣るため、需要は弱めであるが、低価格のため一定の取引が 見られる。が、今後、新型コロナによる経済環境の変化に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美山、緑ヶ丘等の市街地北部の郊外住宅地域全域と判定する。需要者の中心は市内居住の比較的若い世 代で、一定の新築需要もあるが、高台の傾斜地勢で、商業利便性もやや劣ることから、需要はやや弱含みである。取引 の中心は、土地は４００万円前半程度、新築建売で２，２００万円程度で、中古物件付取引も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、やや古い事例も採用したが、北部高台地区の事例から求めており、信頼性が高い。収益価格は、郊外地域 で自用の戸建住宅が多くを占めるため、試算を断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ 、単価と総額との関連をも考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [103.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの地価への影響は急速・大幅では ないが、今後、経済環境の悪化に伴い、徐々 に影響が及んでくると思料される。 北見市街地は全体的に大きく南傾斜となって いるが、近隣地域は尾根を越えた北東傾斜で 、積雪等の環境条件でやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％