別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北見 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -10 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也 印  TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 5,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市相内町１０６番２７ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 東10.9m市道 水道、下水 相内 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  23.1 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北見自治区西部より離れた国 道沿い集落地 街 路 基準方位　北　１０ ．９ｍ市道 交通 施設 相内駅北方 310m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北見中心部より離れており、地縁者による取引以外は見られない地域である。今後も地価に影響を及ぼすような 開発は期待できず人口減少、高齢化により衰退傾向が続き、下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相内町、東相内町といった北見市市街地から西に離れた国道沿い集落である。需要者は地縁者であり、住 宅取得等の目的による取引は極端に少なく、必要に迫られた取引が見られる程度である。この地区の人口も減少の一途 をたどっており、高齢化も進み今後も需要は期待できない。このよう中、需要の中心価格帯を把握するのは困難である が、おおよそ土地は３００㎡程度で２００～２５０万円で、中古建物付きは建物の程度によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における賃貸市場は成熟しておらず、収益価格からのアプローチは断念せざるを得なかった。一方、取引事 例についても数が少なく苦慮したが、相内と東相内の価格水準を把握し、当該地域の標準的な価格を査定できたものと 思料する。よって比準価格について、一般的・地域的要因、過去からの地価水準の動向を慎重に吟味し、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。なお、規準すべき公示地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大きな経済変動は見られない中、人口減少は 続いている。今後新型コロナの影響が懸念さ れる。 相内地区は北見市街地から遠く、地域要因の 変動も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％