別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北見 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也 印  TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市川東５６番５４外 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整備された郊外 住宅地域 北西8m市道 水道、下水 北見 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部より常呂川を隔てた既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 北見駅東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部より常呂川を越えたところに位置する既成住宅地域である。現在、「見晴大橋」の工事が行われており、 開通後は利便性が向上するものと予測されるが、地価は同水準で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北見市全域の住宅地域であるが、特に代替・競争関係が強い地域は中心部より常呂川・無加川を隔てた地 域である。地価が低廉であることから需要者は市内在住の比較的低所得層や若年層である。２０２１年に供用開始が予 定されている「見晴大橋」の完成により今後利便性が向上するものと期待される。中心価格帯は、土地が２５０㎡程度 で３００～３５０万円、新築戸建てで１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における賃貸市場は成熟しておらず、収益価格からのアプローチは断念せざるを得なかった。一方、取引事 例も数は少ないものの市場を反映した比較可能な事例から比準することができ、当該地域における価格形成も自用目的 の取引価格を中心に形成される傾向にある。よって、比準価格を中心に単価と総額との関連をも考察のうえ、上記のと おり鑑定評価額を決定した。なお、この価格は規準すべき代表標準地との均衡も保たれたものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北見 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.8] [101.5] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大きな経済変動は見られない中、人口減少は 続いている。今後新型コロナの影響が懸念さ れる。 ２０２１年見晴大橋の供用開始が予定されて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％