別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北見 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北見 -6 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　千田　裕也 印  TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北見市留辺蘂町栄町１６番２８ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東7m市道 水道、下水 留辺蘂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 留辺蘂自治区内において比較 的環境の良好な住宅地域 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 留辺蘂駅西方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、自治区内の人口減少、高齢化が進み、宅地需要は衰退傾向 にあるため、今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は温根湯地区を除く留辺蘂自治区内の住宅地域一円である。需要者は自治区内の個人に限定され、地区外か らの転入による需要者は稀である。人口、世帯数共に減少傾向にあり、高齢化が進んでいるため宅地需要は減少してお り、今後も需要を喚起する要因は難しいと思料される。土地は３５０～４００㎡程度で２００～２５０万円程度で新築 戸建ては稀である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における賃貸市場は成熟しておらず、収益価格からのアプローチは断念せざるを得なかった。一方、取引事 例も数は少ないものの市場を反映した比較可能な事例から比準することができ、当該地域における価格形成も自用目的 の取引価格を中心に形成される傾向にある。よって、比準価格を中心に単価と総額との関連をも考察のうえ、上記のと おり鑑定評価額を決定した。なお、規準すべき公示地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大きな経済変動は見られない中、人口減少は 続いている。今後新型コロナの影響が懸念さ れる。 自治区内の人口減少、高齢化が進み、土地需 要を喚起する要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％