鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７１１２０７ -110505	帯広市		建付地	（　）	長方形	東27m国道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	１２１１７２１２０７ -119502	帯広市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、北西36m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２１１７２１２０７ -119520	帯広市		建付地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
d	１２１１７０１２０７ -110501	帯広市		更地	（　）	長方形	東20m市道、北20m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)
e	１２１１７２１２０７ -119507	帯広市		建付地	（　）	長方形	北20m市道、西10.9m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	55,500	100 [ 100.0]	55,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,500
b	(　 ) 31,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	37,138	100 [ 68.6]	54,137		54,100
c	(　 ) 58,773	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	61,310	100 [ 110.0]	55,736		55,700
d	(　 ) 50,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	47,859	100 [ 84.7]	56,504		56,500
e	(　 ) 62,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	59,061	100 [ 84.7]	69,730		69,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

帯広 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,394,637	7,893,445	24,501,192	23,213,000	1,288,192	（　0.9498） 1,223,525	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,470,500 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	413.75	ＲＣ4	1,662.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	21.8 m x 26.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階事務所を想定。駐車場は平面７台（規制クリア）。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

この種の建物の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	391.25	83.0	324.75	2,396	778,101	3.0	2,334,303
							0.0	0
2～ 4	事務所	413.75	85.7	354.75	1,997	708,436	2.0	1,416,872
							0.0	0
～

～

～

計		1,662.50	83.5	1,389.00		2,903,409		6,584,919
								0

⑨年額支払賃料	2,903,409 円　×　12ヶ月　＝　 34,840,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,389.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,840,908 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,926,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,334,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,584,919 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,394,637 円　　　　（　 55,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７４５２０７　　　　-119501	2,426 ( 2,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７４５２０７　　　　-119502	1,787 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,980
c	１２１１７４５２０７　　　　-119503	2,129 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,774

帯広 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,670,000 円	334,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,763,045 円	35,260,908　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 385,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,406,800 円	334,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,893,445 円　（　　　　　　 13,493 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,662.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,213,000 円（　　　　　 39,680 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,394,637 円
②総費用	7,893,445 円
③純収益　①－②	24,501,192 円
④建物等に帰属する純収益	23,213,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,288,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,223,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,091 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,470,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出
帯広 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-7

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　菊地　優広

印

TEL.

鑑定評価額

32,400,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市大通南１０丁目１４番１				②地積　(㎡)	585 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (90,500)
	不整形 1:1.2	事務所ＲＣ7F1B	中層事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	西27m国道	水道、ガス、下水	帯広 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 26.8 ｍ、規模　　 585 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

帯広駅北東方

500m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　中心商業地域への投資は弱いものの、安定的に推移するとみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市内中心商業地域等。需要者は、市内及び道内外の法人事業者等が主とみられる。中心商業地域への
需要は弱いものの、周辺地域における店舗の進出が目覚ましく拡大傾向にあり、その影響を少なからず受け安定的に推
移しているとみられる。需要の中心は、用途、規模等が多様で特定し得ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、中心商業地への投資等を反映した価格が求められた。収益価格は、最有効とみられる建物が生み出すで
あろう期待される純収益の内、土地に帰属する部分を還元して求めたものである。鑑定評価額の決定にあたっては、比
準価格を中心に検討することとし、収益性の観点、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税、人手不足、建築工事費の高騰のほ
か、新型コロナの影響も懸念される。

中心商業地への投資の弱さが認められるもの
の、需要は改善傾向にあるとみられる。

変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７２１２０７ -119513	帯広市		更地	（　）	長方形	北20m市道、東11m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
b	１２１１７２１２０７ -119502	帯広市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、北西36m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２１１７２１２０７ -119505	帯広市		貸家建付地	（　）	長方形	東27m国道、南20m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
d	１２１１７１１２０７ -110505	帯広市		建付地	（　）	長方形	東27m国道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,784	100 [ 150.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,179	100 [ 143.8]	53,671	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 31,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	37,138	100 [ 67.5]	55,019		55,000
c	(　 ) 90,758	100 [ 150.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	57,624	100 [ 100.0]	57,624		57,600
d	(　 ) 44,816	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	55,500	100 [ 100.0]	55,500		55,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	隣接地売買	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +25.0
a	隣接地売買	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

帯広 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,808,591	8,141,038	25,667,553	24,394,500	1,273,053	（　0.9498） 1,209,146	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,182,920 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	413.75	ＲＣ4	1,662.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	585 ㎡	21.8 m x 26.8 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階事務所を想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	391.25	83.0	324.75	2,750	893,063	3.0	2,679,189
							0.0	0
2～ 4	事務所	413.75	85.7	354.75	2,000	709,500	2.0	1,419,000
							0.0	0
塔屋～	機械室	30.00

～

～

計		1,662.50	83.5	1,389.00		3,021,563		6,936,189
								0

⑨年額支払賃料	3,021,563 円　×　12ヶ月　＝　 36,258,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,389.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,258,756 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,934,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,744,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,936,189 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 322 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,808,591 円　　　　（　 57,792 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１６９５２０７　　　　-119503	2,206 ( 2,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１６９５２０７　　　　-119505	1,523 ( 1,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,822
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,755,000 円	351,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,833,938 円	36,678,756　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,580,200 円	351,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	351,000 円	351,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,141,038 円　（　　　　　　 13,916 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	351,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 1,662.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,394,500 円（　　　　　 41,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,808,591 円
②総費用	8,141,038 円
③純収益　①－②	25,667,553 円
④建物等に帰属する純収益	24,394,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,273,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,209,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,182,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）