鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７１１２０７ -119504	帯広市		更地	（　）	長方形	南20m市道、東20m、角地		２住居 (70,200)
b	１２１１７０１２０７ -110506	帯広市		更地	（　）	台形	南東40m道道、西20m、二方路		２住居 (70,200)
c	１２１１７２１２０７ -119502	帯広市		建付地	（　）	不整形	南20m市道、北西36m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	１２１１６９１２０７ -110501	帯広市		底地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	１２１１７２１２０７ -119084	帯広市		建付地	（　）	長方形	南27.2m道道、西7.2m、北6m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	35,623	100 [ 91.3]	39,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,200
b	(　 ) 35,519	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	38,692	100 [ 98.0]	39,482		40,700
c	(　 ) 31,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	37,138	100 [ 95.0]	39,093		40,300
d	(　 33,275) 36,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,972	100 [ 94.1]	39,290		40,500
e	(　 ) 37,867	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.1]	31,161	100 [ 79.5]	39,196		40,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +23.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

帯広 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,919,536	4,904,075	17,015,461	15,485,100	1,530,361	（　0.9467） 1,448,793	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	28,975,860 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所兼住宅	520.71	ＬＳ3	1,535.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	1,071 ㎡	21.8 m x 49.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２階～３階ファミリー向けタイプ各階６戸（戸あたり約７４㎡）を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

概ね標準的とみられる。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	520.71	85.2	443.76	1,800	798,768	3.0	2,396,304
							0.0	0
2～ 3	住宅	507.21	87.5	443.76	1,200	532,512	1.0	532,512
							0.0	0
～

～

～

計		1,535.13	86.7	1,331.28		1,863,792		3,461,328
								0

⑨年額支払賃料	1,863,792 円　×　12ヶ月　＝　 22,365,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,331.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,365,504 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 959,511 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,885,993 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,461,328 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 383 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,919,536 円　　　　（　 20,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７０５２０７　　　　-19029	1,065 ( 1,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,201 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７０５２０７　　　　-19023	1,128 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,065,000 円	213,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,142,275 円	22,845,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,172,600 円	213,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	213,000 円	213,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,904,075 円　（　　　　　　 4,579 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	213,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 1,535.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,485,100 円（　　　　　 14,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,919,536 円
②総費用	4,904,075 円
③純収益　①－②	17,015,461 円
④建物等に帰属する純収益	15,485,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,530,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,448,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,975,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
帯広 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 5-3

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

印

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

39,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市大通南１７丁目６番１				②地積　(㎡)	1,071 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:2	事務所ＲＣ3	店舗、中層マンション等が混在する既成商業地域	西27m国道、背面道	水道、ガス、下水	帯広 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 350 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 49.1 ｍ、規模　　 1,071 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

帯広駅南東方

850m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

車両交通量が多い国道２３６号沿線の商業地域として成熟しており、新規設備投資も一部に認められる。まとま
った規模を有する土地に対しては高値取引も期待できる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は帯広市内の幹線街路沿いの商業地域と把握した。需要者の中心は地元商業事業者及び道内外の法人事業者
等である。市街地拡大に伴う商業地の分散化により、事業用地の需要は弱含みで推移してきたが、過去からの続落によ
り需要に見合う水準に達しており、国道２３６号沿いにおいては事業用地を求める動きが顕在化してきている。尚、取
引される価格帯は多種に亘り、需要の中心となる価格帯は把握困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の事業用施設が多い中、古くからの賃貸物件も一部に混在しているが、新規テナントの出店は近年見られなく、適
正な賃料水準の把握が困難であり、収益価格の信頼性は劣る結果となった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のあ
る取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性を検討し、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　帯広 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     39,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口は微減、老齢人口は増加で推移。管内
経済は新型コロナの影響から厳しい状況にあ
り、持ち直しの動きが鈍化している。

顧客を強く誘引する施設等は少ないが、不適
合な施設はない地域。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

帯広 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７２１２０７ -119522	帯広市		更地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	１２１１６９１２０７ -110501	帯広市		底地	（　）	長方形	西27m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	１２１１７２１２０７ -119527	帯広市		更地	（　）	長方形	東27m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２１１７０１２０７ -110506	帯広市		更地	（　）	台形	南東40m道道、西20m、二方路		２住居 (70,200)
e	１２１１７２１２０７ -119519	帯広市		建付地	（　）	ほぼ台形	北36m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,326	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,326	100 [ 100.0]	39,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	40,500
b	(　 33,275) 36,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,972	100 [ 94.1]	39,290		40,500
c	(　 ) 34,579	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	33,572	100 [ 91.2]	36,811		37,900
d	(　 ) 35,519	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	38,692	100 [ 95.1]	40,686		41,900
e	(　 ) 32,899	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,899	100 [ 85.4]	38,523		39,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,100 円／㎡]

帯広 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,538,328	4,735,900	15,802,428	14,394,600	1,407,828	（　0.9467） 1,332,791	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	26,655,820 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	520.71	ＬＳ3	1,535.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	1,071 ㎡	21.8 m x 49.1 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：事務所（７３．９６㎡×６戸）、２～３Ｆ：３ＬＤＫ（７３．９６㎡×１２戸）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	520.71	85.2	443.76	1,848	820,000	3.0	2,460,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	507.21	87.5	443.76	1,082	480,000	2.0	960,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,535.13	86.7	1,331.28		1,780,000		4,380,000
								0

⑨年額支払賃料	1,780,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,331.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,360,000 円　　×　　 6.1 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,342,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,497,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,380,000 円　×　　 93.9 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,538,328 円　　　　（　 19,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７２５２０７　　　　-1	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,084 円/㎡　月額支払賃料（　 1,082 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７２５２０７　　　　-6	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,132
c	１２１１７２５２０７　　　　-11	1,369 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,190

帯広 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	198,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,092,000 円	21,840,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 99,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,019,600 円	198,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	336,600 円	198,000,000　×　　　　 0.17 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,735,900 円　（　　　　　　 4,422 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	198,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,535.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,394,600 円（　　　　　 13,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,538,328 円
②総費用	4,735,900 円
③純収益　①－②	15,802,428 円
④建物等に帰属する純収益	14,394,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,407,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,332,791 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,655,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）