鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

帯広 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７１１２０７ -110013	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北12m、角地		２中専 (70,200)
b	１２１１７１１２０７ -110028	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北8m、角地		２中専 (60,200)
c	１２１１７２１２０７ -119065	帯広市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１１７１１２０７ -110025	帯広市		建付地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、北8m、二方路		２中専 (60,200)
e	１２１１７０１２０７ -110010	帯広市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、北8m、角地		１低専地区計画等 (50,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,146	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.3]	25,908	100 [ 100.0]	25,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 28,125	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	26,250	100 [ 99.0]	26,515		26,500
c	(　 ) 30,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	27,185	100 [ 98.5]	27,599		27,600
d	(　 ) 24,776	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.6]	25,979	100 [ 100.5]	25,850		25,900
e	(　 ) 30,421	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 111.4]	27,499	100 [ 99.9]	27,527		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,300 円／㎡]

帯広 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,030,877	654,427	2,376,450	2,145,140	231,310	（　0.9707） 224,533	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,490,660 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.81	Ｗ2	209.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	10.9 m x 22.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４９㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 93.0 ％
の理由

共用内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.81	93.0	97.52	1,348	131,457	1.0	131,457
							0.0	0
2～ 2	住宅	104.81	93.0	97.52	1,376	134,188	1.0	134,188
							0.0	0
～

～

～

計		209.62	93.0	195.04		265,645		265,645
								0

⑨年額支払賃料	265,645 円　×　12ヶ月　＝　 3,187,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,187,740 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,028,353 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	265,645 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,030,877 円　　　　（　 12,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７１５２０７　　　　-110005	1,335 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,377 円/㎡　月額支払賃料（　 1,376 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７１５２０７　　　　-110006	1,453 ( 1,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,454
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

帯広 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,900 円	28,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,387 円	3,187,740　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 288,600 円	28,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,240 円	28,300,000　×　　　　 0.28 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 654,427 円　（　　　　　　 2,693 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 209.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,145,140 円（　　　　　 8,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,030,877 円
②総費用	654,427 円
③純収益　①－②	2,376,450 円
④建物等に帰属する純収益	2,145,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,490,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
帯広 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

帯広 -12

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

印

TEL.

鑑定評価額

6,320,000 円

１㎡当たりの価格

26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	帯広市西１７条南５丁目１１番４				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域	北12m市道	水道、ガス、下水	帯広 3.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 22.2 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　　　　北
１２ｍ市道

交通

施設

帯広駅南西方

3.2km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅・アパート等が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないが、需給関係逼迫
により地価は上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は帯広市内の中心部周辺の住宅地域である。需要者は市内居住者及び市内に勤務する第一次取得者層が殆ど
を占める。市内における大型宅地造成が一段落した事に伴い、既成住宅地の需要は回復傾向にあり、強含みな取引が顕
在化している。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが土地で６００万円～９００万円程度、中古戸建物件は
築年数・程度にもよるが１５００万円～２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主として一般住宅としての利用が多い中、アパート等の収益物件も若干見られるが、当地域の土地取引は自用目的が中
心であり、市場価値は収益性よりも居住の快適性や利便性等に着目して形成されている。よって、当地域性が反映され
た市場均衡価格を示す比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性及び代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　帯広 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,300 円／㎡

[104.0]
100

100
[103.0]

100
[118.8]

[100.0]
100

25,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、老齢人口は増加で推移。新設住
宅着工数は持家は減少、貸家は増加で推移。
現時点では新型コロナによる住宅市場への影
響は見られない。

造成品等がやや劣る地域であるが、小中学校
に近く、強含みの取引が顕在化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

帯広 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１７２１２０７ -119049	帯広市		更地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２１１７０１２０７ -119009	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東8m、角地		２中専 (60,200)
c	１２１１７０１２０７ -119008	帯広市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１１７１１２０７ -110028	帯広市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北8m、角地		２中専 (60,200)
e	１２１１７２１２０７ -119065	帯広市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,796	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	29,113	100 [ 101.9]	28,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 29,165	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.8]	24,457	100 [ 98.0]	24,956		25,000
c	(　 ) 25,353	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,683	100 [ 98.0]	26,207		26,200
d	(　 ) 28,125	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	26,250	100 [ 98.0]	26,786		26,800
e	(　 ) 30,892	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	27,185	100 [ 98.0]	27,740		27,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,500 円／㎡]

帯広 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,694,547	574,400	2,120,147	1,895,880	224,267	（　0.9707） 217,696	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,353,920 円　　　　（　 17,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

帯広 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	103.68	Ｗ2	207.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	243 ㎡	10.9 m x 22.2 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ×４戸、平均専有面積５１．８４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.68	100.0	103.68	1,119	116,000	2.0	232,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.68	100.0	103.68	1,138	118,000	2.0	236,000
							0.0	0
～

～

～

計		207.36	100.0	207.36		234,000		468,000
								0

⑨年額支払賃料	234,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,808,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,808,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,690,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	468,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,694,547 円　　　　（　 11,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７２５２０７　　　　-1	1,196 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,140 円/㎡　月額支払賃料（　 1,138 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７２５２０７　　　　-6	1,302 ( 1,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,240
c	１２１１７２５２０７　　　　-5	1,075 ( 1,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,075

帯広 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,700 円	25,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	140,400 円	2,808,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,100 円	25,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,800 円	25,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 574,400 円　（　　　　　　 2,364 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,895,880 円（　　　　　 7,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,694,547 円
②総費用	574,400 円
③純収益　①－②	2,120,147 円
④建物等に帰属する純収益	1,895,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,353,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,900 円／㎡）