鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１６７１２０６ -8501	釧路市		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	１２１１７３１２０６ -501	釧路市		建付地	（　）	長方形	東10.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２１１４３１２０６ -50513	釧路市		更地	（　）	不整形	南東22m国道、南西10m、角地		近商 (100,300)
d	１２１１６５１２０６ -5022	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１２１１４３１２０６ -50512	釧路市		更地	（　）	長方形	南西30m道道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.0]	46,828	100 [ 84.6]	55,352	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,400
b	(　 ) 33,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,895	100 [ 65.4]	51,827		51,800
c	(　 ) 29,752	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	29,812	100 [ 55.7]	53,522		53,500
d	(　 ) 46,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,859	100 [ 87.7]	53,431		53,400
e	(　 ) 51,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,716	100 [ 96.0]	53,871		53,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,658,026	1,484,355	5,173,671	4,691,250	482,421	（　0.9498） 458,203	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,164,060 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.94	Ｓ3	422.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.1 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分はフロアー貸し、２～３階事務所部分は部分貸し。駐車場は平面自走式。容積率未充足の建物が多い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種建物としては概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.96	80.0	112.77	1,915	215,955	3.0	647,865
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.96	85.0	119.82	1,667	199,740	2.0	399,480
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.96	85.0	119.82	1,500	179,730	2.0	359,460
							0.0	0
～

～

計		422.88	83.3	352.41		595,425		1,406,805
								0

⑨年額支払賃料	595,425 円　×　12ヶ月　＝　 7,145,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含めるものとする。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,145,100 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,644,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,406,805 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,083 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,658,026 円　　　　（　 29,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７３５２０６　　　　-515008	3,312 ( 3,306)	100 [ 95.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,767	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,670 円/㎡　月額支払賃料（　 1,667 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１７３５２０６　　　　-515001	1,877 ( 1,868)	100 [125.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,907
c	１２１１７３５２０６　　　　-515007	3,333 ( 3,328)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,619

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,500 円	67,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	357,255 円	7,145,100　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 688,500 円	67,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,484,355 円　（　　　　　　 6,539 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 422.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,691,250 円（　　　　　 20,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,658,026 円
②総費用	1,484,355 円
③純収益　①－②	5,173,671 円
④建物等に帰属する純収益	4,691,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	482,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	458,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,164,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
釧路 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

釧路 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　成田　一樹

印

TEL.

鑑定評価額

12,100,000 円

１㎡当たりの価格

53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路市北大通３丁目７番２				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ3	中低層の店舗、事務所等が混在する商業地域	東33m国道	水道、ガス、下水	釧路 830m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 120 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

中低層店舗、事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

再開発の好影響が待たれる旧
来からの中心的商業地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

釧路駅南方

830m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

再開発の影響が注視され、大型店舗の取引が見込まれる等近年にはない状況である。地域変貌の可能性を内包し
ており地価動向の改善が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中心商業地域の圏域である。需要者の中心は地元企業のほか大手資本も含む。郊外大型店との競合から当
地域は著しく衰退している。ＪＲ駅前地区に一等地を譲る形となっており、金融機関、事務所ビルが立地する程度で集
客力のある店舗は少ない。近時は再開発ビルが建設されており地域の変貌、収益性等の改善が期待される。取引の規模
、総額はまちまちであり中心となる価格帯は判定し難い。今後、現行の社会経済情勢を注視する必要がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗及び事務所用途に係る賃貸需要は極めて低調な状況であり、地元資本による投資は皆無で収益物件の取引は低迷し
ている。空室の増加等昨今の商業地を取り巻く全般的環境は厳しいが、付近は再開発関連の建物が完成しており今後の
動向が注視される。比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡、昨今の経済情勢、単価と総額との
関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　釧路 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 99.8]

100
[100.5]

[100.0]
100

53,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に係る先行き不透
明感があり、地価動向への影響が顕在化する
ことが懸念される。

再開発の事業が完了しており、地域の変貌が
期待される。

個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

釧路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１６５１２０６ -115003	釧路市		更地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	１２１１４３１２０６ -50512	釧路市		更地	（　）	長方形	南西30m道道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２１１６５１２０６ -5022	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２１１６７１２０６ -8501	釧路市		建付地	（　）	長方形	南東10.9m市道、東10.9m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
e	１２１１６５１２０６ -102	釧路市		更地	（　）	不整形	北10.9m市道、東10.9m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	50,421	100 [ 73.3]	68,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,800
b	(　 ) 51,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,716	100 [ 97.0]	53,315		53,300
c	(　 ) 46,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,859	100 [ 86.9]	53,923		53,900
d	(　 ) 45,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 108.0]	46,828	100 [ 86.0]	54,451		54,500
e	(　 ) 30,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	34,022	100 [ 72.3]	47,057		47,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

釧路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するので、土地の再調達原価を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,342,911	1,408,320	4,934,591	4,435,930	498,661	（　0.9481） 472,780	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,455,600 円　　　　（　 41,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

釧路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	140.94	Ｓ3	422.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	227 ㎡	9.0 m x 25.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し。２階以上は部分貸し。容積充足率は低い。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.94	80.0	112.75	1,800	202,950	2.0	405,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.94	85.0	119.80	1,699	203,540	1.0	203,540
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.94	85.0	119.80	1,450	173,710	1.0	173,710
							0.0	0
～

～

計		422.82	83.3	352.35		580,200		783,150
								0

⑨年額支払賃料	580,200 円　×　12ヶ月　＝　 6,962,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,962,400 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 626,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,335,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	783,150 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,342,911 円　　　　（　 27,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１６５１２０６　　　　-140906	1,784 ( 1,779)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,699 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１６５１２０６　　　　-180001	1,607 ( 1,605)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,607
c	１２０１６５１２０６　　　　-180002	1,516 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,684

釧路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,300 円	63,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	348,120 円	6,962,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 643,600 円	63,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,408,320 円　（　　　　　　 6,204 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,100,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 422.82 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,435,930 円（　　　　　 19,542 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,342,911 円
②総費用	1,408,320 円
③純収益　①－②	4,934,591 円
④建物等に帰属する純収益	4,435,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,661 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,455,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,700 円／㎡）