別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 釧路 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   釧路 -17 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫 印  TEL.

鑑定評価額 2,260,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 9,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路市興津２丁目６４番２９２ ｢興津２－２－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 釧路 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路網のやや劣る小規模開発 地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 釧路駅南東方 4.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。街区形成がやや雑然とした地域であるが、地価が安価な水準と なったため、底値感も醸成されており弱含みの横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　 +10.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南部丘陵地の興津、春採地区を主とした住宅地一帯と判断する。需要者の中心は戸建住宅地を求める当該 地区に地縁性を有する個人が主である。街路網がやや見劣り当該地区での住宅等への需要は低調な傾向にあるが、周辺 の街区形成や街路網が良好な地域では相応な需要も見込まれる。需要の中心価格帯は土地は総額２００～２５０万円程 度、中古住宅付きで１，０００万円前後、新築は２，０００～２，５００万円程度が主流と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にアパート等もみられるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心であり、収益性は主たる価格形成要因と はなっておらず、収益還元法の適用は出来なかった。採用する比準価格を再吟味するが、豊富な資料により求められた 試算値にウェート付けして得られたもので取引の実態を反映し、信頼性の高い価格と考えられる。よって、興津地区や 春採地区等の不動産需給動向を踏まえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釧路 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.5] 100 [118.5] [110.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性 の高い地域、街路網や日照が良好な地域以外 の住宅地への需要が低迷している。 地域要因に大きな変化はない。当該地域は利 便性がやや劣る住宅地ではあるが、高台の住 宅地でもあり相応の需要は認められ地価は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％