別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 室蘭 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -11 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁 印  TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市東町１丁目５番１３ ｢東町１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 東室蘭 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東室蘭駅南西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘭東地区の鉄南部に形成された低層住宅地域で、量販店等の商業施設にも近いなど利便性も良く、土地需要は比 較的堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市全域と隣接する伊達市、登別市の住宅地域が圏域と見込まれる。需要者の中心は、市内の居住者 が殆どを占める。蘭東地区の鉄南部、量販店等の商業施設に比較的近く、地勢も平坦であるところから土地需要は堅調 で地価は安定的である。但し、一般的な新型コロナウィルスの影響を今後は注意深く見守る必要がある。需要の中心価 格帯は更地取引で総額３００万円前後、中古物件は築年数により取引価格は区々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映 した比準価格の規範性は高い。他方、各画地規模が比較的小さいところから民間アパート等は見受けられず、収益物件 の立地には馴染まない地域的実情から収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と 判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [118.8] [105.0] 100 27,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く地方経済の低迷、人口減少、また近時 のコロナ禍等から、蘭東地区を除き市内の住 宅地需要は弱い状態で、地価も全体的に弱含 みである。 蘭東地区の鉄南部、商業施設に近く、地勢も 平坦であるところから住宅地需要は根強く、 地価動向は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％