別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 室蘭 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室蘭 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤 印  TEL.

鑑定評価額 2,030,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室蘭市小橋内町１丁目２６番８ ｢小橋内町１－１９－１９｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所等 が混在する既成住宅 地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 室蘭 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 室蘭駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄鋼関連工場、事務所、営業所等が混在する蘭西エリアの港湾に隣接した住宅地域であり、地域要因に大きな変 動はない。なお、蘭西エリアの住宅地は人気低迷により需要が弱く、当面地価下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室蘭市内の傾斜地に形成された住宅地域等全域である。特に、蘭西地区のうち小橋内町等の住宅地との 代替競争関係が強い。需要者の中心は、鉄鋼関連企業及び蘭西地区勤務のエンドユーザー、不動産業者等である。対象 公示地周辺は坂道が多く利便性が劣ることから需要が弱く、地価下落傾向が続いている。土地は１６０㎡で２００万円 程度であり、新築の戸建物件は２０００万円台前半程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。小橋内町に存する取引事例を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地域で あり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する小橋内町 の住宅地域であり、室蘭市の経済動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、市場の実態を反映した比準価格を 妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [105.6] [101.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 室蘭市を中心として、経済は徐々に持ち直し 、コロナ禍で停滞していた経済活動が再開し つつあるものの、先行きは不透明な状態が続 く。 蘭西エリアに存し、利便性が劣ることから需 要が低迷しており、地価下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％