鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

旭川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５９１２０４ -195014	旭川市		更地	（　）	正方形	南東20m市道、北東27.2m、南西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,700)
b	１２１１５９１２０４ -515006	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西10.9m、角地		商業 (100,700)
c	１２１１５９１２０４ -595003	旭川市		更地	（　）	不整形	北西20m市道、北東27.2m、南西10.9m、三方路		商業 (90,700)
d	１２１１５９１２０４ -515049	旭川市		更地	（　）	長方形	北東27.3m道道、中間画地		商業 (80,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	248,863	100 [ 105.0]	237,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	261,000
b	(　 ) 224,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	251,081	100 [ 105.0]	239,125		263,000
c	(　 ) 221,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	243,804	100 [ 105.0]	232,194		255,000
d	(　 ) 218,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,110	100 [ 84.0]	259,655		286,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 261,000 円／㎡]

旭川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,360,415	3,453,785	10,906,630	8,590,500	2,316,130	（　0.9338） 2,162,802	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	40,807,585 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.15	ＲＣ4	664.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	17.2 m x 10.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し、３・４階事務所２室、テナント需要考慮し、許容容積未消化

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.15	87.8	145.88	3,100	452,228	4.0	1,808,912
							0.0	0
2～ 2	店舗	166.15	87.8	145.88	2,100	306,348	4.0	1,225,392
							0.0	0
3～ 3	事務所	166.15	78.9	131.09	2,000	262,180	3.0	786,540
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.15	78.9	131.09	2,000	262,180	3.0	786,540
							0.0	0
～

計		664.60	83.3	553.94		1,282,936		4,607,384
								0

⑨年額支払賃料	1,282,936 円　×　12ヶ月　＝　 15,395,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 553.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,395,232 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,077,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,317,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,607,384 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,360,415 円　　　　（　 76,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５９５２０４　　　　-595001	2,734 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,110 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５９５２０４　　　　-595003	3,456 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,456
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	115,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	692,785 円	15,395,232　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 415,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,368,500 円	115,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	172,500 円	115,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,453,785 円　（　　　　　　 18,371 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 664.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,590,500 円（　　　　　 45,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,360,415 円
②総費用	3,453,785 円
③純収益　①－②	10,906,630 円
④建物等に帰属する純収益	8,590,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,316,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,162,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,807,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
旭川 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭川 5-7

北海道

北海道第７

氏名

不動産鑑定士　石川　陽三

印

TEL.

鑑定評価額

48,900,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭川市２条通８丁目５６９番１外				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ3F1B	中高層の専門店等が建ち並ぶ中心商業地域	北西20m市道、北東側道	水道、ガス、下水	旭川 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺で再開発が進む駅前商業
一等地。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

旭川駅

350m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

業態変更を通じ、平和通買物公園内の商業一等地としての地位を当面維持していくものと考える。周辺ではホテ
ル、タワマン等の再開発が進行中であるが、新型コロナウィルス感染症の影響より需給、地価は弱含み。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高度利用が進む旭川駅前の中心商業地域。需要者は旭川を含む道内有力企業に加え、国内大手企業の参入
が見られる。周辺では旧西武百貨店、旧エクスビル跡の再開発が進行中。しかし、稀少性への作用を通じて地価押上げ
の要因であった金融緩和の効果を新型コロナウィルス感染拡大の影響が打ち消し、投資意欲減退、需給は弱含みに転じ
たものと考える。取引は稀で中心となる価格帯を見出しがたいが、地元企業で土地購入費総額５億円が上限と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

画地条件、テナント需要を踏まえた、敷地の最有効使用に基づき、本件では複合商業ビルを想定して収益価格を試算し
たが、近年は同種の賃貸用ビルの新設が見られず、築浅の類似賃貸事例の収集に限界があることより、収益価格の信頼
性は相対的に劣るものと考える。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、最新
事例を含む比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

現時点で破綻物件急増等の状況は把握されな
いが、新型コロナウィルスの感染拡大が止ま
らず、飲食、ホテルを中心に売上等への影響
が甚大。

新型コロナウィルス感染症の収束の見通しが
立たず、周辺再開発の影響は限定的。

特に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭川 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５９１２０４ -195014	旭川市		更地	（　）	正方形	南東20m市道、北東27.2m、南西10.9m、三方路		商業駐車付置義務 (100,700)
b	１２１１５９１２０４ -515049	旭川市		更地	（　）	長方形	北東27.3m道道、中間画地		商業 (80,700)
c	１２１１５９１２０４ -515006	旭川市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西10.9m、角地		商業 (100,700)
d	１２１１５９１２０４ -515014	旭川市		貸家建付地	（　）	不整形	北西36.3m市道、南西10.9m、二方路		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,749	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	248,863	100 [ 107.1]	232,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 218,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,110	100 [ 92.4]	236,050		260,000
c	(　 ) 224,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	251,081	100 [ 105.0]	239,125		263,000
d	(　 ) 132,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	133,106	100 [ 58.5]	227,532		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

旭川 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達現価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,868,697	3,700,191	12,168,506	10,017,000	2,151,506	（　0.9353） 2,012,304	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	37,968,000 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭川 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	166.15	ＲＣ4	664.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	188 ㎡	17.2 m x 10.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗フロア貸し。３・４各階事務所各２室配置。駐車場は隔地駐車場とする。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

この種のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	166.15	87.8	145.88	3,176	463,315	4.0	1,853,260
							0.0	0
2～ 2	店舗	166.15	87.8	145.88	2,420	353,030	3.0	1,059,090
							0.0	0
3～ 3	事務所	166.15	78.9	131.09	2,180	285,776	4.0	1,143,104
							0.0	0
4～ 4	事務所	166.15	78.9	131.09	2,180	285,776	3.0	857,328
							0.0	0
～

計		664.60	83.3	553.94		1,387,897		4,912,782
								0

⑨年額支払賃料	1,387,897 円　×　12ヶ月　＝　 16,654,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 553.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,654,764 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 832,738 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,822,026 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,912,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,868,697 円　　　　（　 84,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５７５２０４　　　　-195004	2,523 ( 2,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,438	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,426 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１５７５２０４　　　　-195005	2,334 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭川 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	666,191 円	16,654,764　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 415,000 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	135,000,000　×　　 70.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	135,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	135,000,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,700,191 円　（　　　　　　 19,682 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 664.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0705 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,017,000 円（　　　　　 53,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,868,697 円
②総費用	3,700,191 円
③純収益　①－②	12,168,506 円
④建物等に帰属する純収益	10,017,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,151,506 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,012,304 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,968,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）