別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 旭川 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -55 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久 印  TEL.

鑑定評価額 2,910,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市旭神町１９番４７ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する道道背 後の地域 北東8m市道 水道 旭川 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 旭川駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域内に特段の要因変動は認められず、現状維持で推移していくものと推 察する。市街化区域に隣接する好立地なことから、地価は当面の間、横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭神町等の市街化調整区域の住宅地域を中心とするものの、市街化区域の低価格水準の住宅地域にまで及 ぶ広域的な圏域となる。需要者層は旭神地区に地縁的選好性を有する市内在住者が中心と見込まれる。市街化調整区域 の宅地の取引は少なく、入手可能な取引情報は限定的である。当地域においても近時の取引事例が得られない状況が継 続しており、市場における需要の中心価格帯の実態把握は困難なものとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的見地から採用した複数の取引事例から得たものである。収益価格は賃貸市場が未成熟な地域性から収 益追求が困難なため適用を断念した。近隣地域は一般住宅、農家住宅等が散見される市街化調整区域内の既成住宅地域 で、市場では自己利用を前提とする取引が中心になると考えられる。したがって試算価格の調整にあたっては、市場の 実態を反映した比準価格を採用し、さらに前年価格からの推移等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染の拡大が続く中、旭 川市内の住宅地への影響は価格時点現在、軽 微に推移している。 地域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％