別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 旭川 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -54 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　堀川　裕巳 印  TEL.

鑑定評価額 3,840,000 円  １㎡当たりの価格 3,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市東鷹栖２線１５号６７１番８内 ②地積 　(㎡) 1,240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 国道沿いの住宅地域 南東12m国道 水道 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 旭川駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４０号線沿いに農家住宅等が点在する地域で、地域内には特に変動要因は見られず、現状維持で推移すると 予測する。尚、市街化調整区域内の宅地需要は減退しており、地価水準は下落傾向で推移すると推定される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市及び周辺市町村の農家住宅を主とする住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は市内又は周辺市 町村の個人が中心で、農家住宅等の敷地として利用することが想定される。農業経営の不振・農業者の高齢化・後継者 難等から、この種土地の需要は減退している。尚、農家宅地は通常、単独で取引の対象とはならず、農地取引に随伴す るのが通例であり、市場の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 この種土地の取引が極めて少ないため、同一需給圏を広域的に捉えて取引事例を採用した。当該地域は農家住宅等が点 在するものの、賃貸物件の需要は皆無である。又、一般的な取引は、自用目的の農家住宅等の敷地が中心と考えられる 。よって、地域的特性及び市場参加者の属性等を考慮して比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症が長引く影響によ り、景気の下振れリスクに対する警戒感が広 がっており、宅地需要に慎重さがうかがえる 。 農家住宅等が点在する幹線道路沿いの地域で あるが、公法上の規制等から宅地需要は減退 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.1 ％  ％