別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
旭川 -50 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -50 北海道 北海道第7 氏名  不動産鑑定士 塩野 未来 印  TEL.
鑑定評価額 7,140,000 円  1㎡当たりの価格 30,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
24,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
旭川市南2条通21丁目1974番55
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
住宅、アパート、事
務所等が混在する住
宅地域
南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

1.9km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    80 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北 10.
9m市道
交通

施設
旭川駅南東方

1.9km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅の中にアパート、事務所等もみられる中心部に近い住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない
。周辺は住宅地需要が堅調であることから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            23,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭川市中心部周辺の住宅地域一帯である。需要者は市内居住者が大半で、市外からの流入は少ない。対象
標準地は市中心部へのアクセスがよいことから、人気のある住宅地域で、住宅需要は底堅い。土地価格は700~90
0万円程度で、面積により幅がある。新築住宅は2,600~3,100万円程度が取引の中心である。当該地区では
、今のところ新型コロナウイルスの地価への影響は顕在化していない。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も
見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の
高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 旭川 -31                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.5
[前年代表標準地等の価格]
         32,700 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.5]
100
[110.4]
[104.5]
100
30,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           30,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
当該地区における地価への新型コロナウイル
スの影響は今のところ顕在化していない。



市中心部に近い住宅地域で、近く大型商業施
設もあることから、利便性のよい住宅地域で
ある。住宅需要は堅調で、地価は横ばい傾向


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近      0.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 旭川 -50 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12114
61204
-111002
旭川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西20m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 12114
61204
-511057
旭川市

建付


  
(           ) 
不整形 西20m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c 12114
61204
-511001
旭川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東22m市道、
北西15m、
角地



2住居

(70,200)
d 12114
61204
-511058
旭川市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6m市道、
中間画地




準住居

(60,200)
e 12114
61204
-511056
旭川市

更地


  
(           ) 
正方形 北東8m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
31,459  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

30,543 
100
[ 100.0]

30,543 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

31,900 
b (            
25,089  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.7]

27,065 
100
[  97.9]

27,646 

28,900 
c (            
30,214  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

27,924 
100
[  97.9]

28,523 

29,800 
d (            
27,119  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.5]

26,718 
100
[  94.0]

28,423 

29,700 
e (            
26,780  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.5]

26,384 
100
[  93.1]

28,339 

29,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      -7.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,000 円/㎡]  



旭川 -50 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,844,508 

466,754 

2,377,754 

2,077,260 

300,494 
( 0.9697
291,389 
  5.3 -  0.0 )
5.3%  
⑧収益価格        5,497,906 円    (      23,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
旭川 -50 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 112.24 W2 224.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   238 ㎡     10.9 m x   21.8 m  前面道路:市道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1~2階、2LDKの住宅(51㎡程度)を4戸想定した。 ⑦有効率   91.5 %
の理由
この種の建物として標準的な共用部分。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
112.24 

91.5 

102.70 

1,170 

120,159 
1.0  120,159 
0.0  0 

 2 2
住宅
112.24 

91.5 

102.70 

1,170 

120,159 
1.0  120,159 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


224.48 

91.5 

205.40 


240,318 
240,318 
0 
⑨年額支払賃料        240,318 円 × 12ヶ月 =        2,883,816 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      205.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          108,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,883,816 円  ×     5.0 %                          
+            108,000 円  ×     5.0 % =         149,591 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,842,225 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           240,318 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,844,508 円    (         11,952 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1211465
204

    -591025
1,151  
  1,151
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,151 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,171 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,170 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1211465
204

    -591026
1,136  
  1,136
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,171 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
旭川 -50 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 80,100 円           26,700,000 ×       0.3 %
②維持管理費 89,754 円             2,991,816 ×       3.0 %
③公租公課  土地                16,600 円     査定額
 建物               226,900 円           26,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        26,700 円           26,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,700 円           26,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    466,754 円 (               1,961 円/㎡)  (経費率    16.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9697    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,700,000 円                          設計監理料率
  119,000 円/㎡ ×      224.48 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0778        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0634 ×  45 % + 0.0876 ×  45 % + 0.0983 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,077,260 円  
(              8,728 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,844,508 円      
②総費用 466,754 円      
③純収益 ①-② 2,377,754 円      
④建物等に帰属する純収益 2,077,260 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 300,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
291,389 円      

  (                          1,224 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.3 %

                               5,497,906 円


(                        23,100 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
旭川 -50 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭川 -50 北海道 北海道第7 氏名  不動産鑑定士 世木澤 満 印  TEL.
鑑定評価額 7,140,000 円  1㎡当たりの価格 30,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
24,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
旭川市南2条通21丁目1974番55
②地積
 (㎡)
238  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)

(その他)




1:2
住宅

W2
住宅、アパート、事
務所等が混在する住
宅地域
南西10.9m市道 水道、ガス、下水 旭川

1.9km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    80 m、北    80 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         240 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項はない。

基準方位北  10
.9m市道
交通

施設
旭川駅南東方

1.9km
法令

規制
準工
(60,200)


⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域である。今後も大きな変動はなく現状維持と予測する。宮前
SC等の商業施設に近く利便性良好なため、需要は比較的堅調であり、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +4.5





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            30,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            24,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部との接近性が良好な住宅地域の範囲である。特に南1条通~南9条通及び宮前通地区との代替
性が高い。需要者の中心は旭川市内在住の個人である。市中心部への接近性、利便性が良好であるため、近隣地域周辺
の需要は比較的堅調であり、地価は安定的に推移している。中心となる価格帯は、更地で700~900万円程度、新
築の戸建住宅で2500万円~3500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は南○条通地区に存する取引事例を採用し適正に要因比較を行って求めたもので、市場性を反映した説得力の
あるものとなっている。収益価格は、地価水準に対して賃料水準が低いため試算価格は低位となっている。当該地域は
自用の取引が中心であり価格形成は収益性より市場性が重視されている。以上より、本件では、収益価格は参考とし、
代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 旭川 -31                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.5
[前年代表標準地等の価格]
         32,700 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.5]
100
[112.3]
[104.5]
100
30,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           30,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナによる地価への大きな影響は現れ
ていない。市全体の宅地需要は比較的安定し
ている。立地条件の優劣等により地域格差が
生じている。

旭川市中心部との接近性が良好な住宅地域で
ある。需要は比較的堅調であり、地価は安定
的に推移している。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近      0.0
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 旭川 -50 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12114
61204
-111002
旭川市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西20m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 12114
61204
-111021
旭川市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
c 12114
61204
-511007
旭川市

建付


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
d 12114
61204
-511003
旭川市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m私道、
中間画地




1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
31,459  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

30,543 
100
[ 104.0]

29,368 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +4.5

行政      0.0

その他     0.0

   [ 104.5]
     100

30,700 
b (            
34,752  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.5]

33,256 
100
[ 108.6]

30,622 

32,000 
c (            
24,556  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

23,499 
100
[  85.4]

27,516 

28,800 
d (            
22,665  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

21,689 
100
[  80.8]

26,843 

28,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +12.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      30,000 円/㎡]  



旭川 -50 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,791,378 

549,423 

2,241,955 

1,923,900 

318,055 
( 0.9679
307,845 
  5.3 -  0.0 )
5.3%  
⑧収益価格        5,808,396 円    (      24,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
旭川 -50 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 112.24 W2 224.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

60 %   200 %   200 %   238 ㎡     10.9 m x   21.8 m  前面道路:市道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約51㎡、標準タイプ2LDK、全4戸。 ⑦有効率   91.5 %
の理由
階段・廊下などの共用部分があるため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
112.24 

91.5 

102.70 

1,150 

118,105 
1.0  118,105 
0.0  0 

 2 2
住宅
112.24 

91.5 

102.70 

1,170 

120,159 
1.0  120,159 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


224.48 

91.5 

205.40 


238,264 
238,264 
0 
⑨年額支払賃料        238,264 円 × 12ヶ月 =        2,859,168 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      205.40 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          108,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,859,168 円  ×     6.0 %                          
+            108,000 円  ×     6.0 % =         178,030 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,789,138 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           238,264 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,240 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,791,378 円    (         11,728 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1211465
204

    -591022
1,264  
  1,263
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[102.0]

1,215 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,151 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,150 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 1211465
204

    -591025
1,151  
  1,151
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,151 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
旭川 -50 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 145,200 円           24,200,000 ×       0.6 %
②維持管理費 133,523 円             2,967,168 ×       4.5 %
③公租公課  土地                16,600 円     査定額
 建物               205,700 円           24,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        24,200 円           24,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円           24,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    549,423 円 (               2,309 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.3 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円                          設計監理料率
  108,000 円/㎡ ×      224.48 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0795        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0673 ×  45 % + 0.0876 ×  45 % + 0.0983 ×  10 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,923,900 円  
(              8,084 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,791,378 円      
②総費用 549,423 円      
③純収益 ①-② 2,241,955 円      
④建物等に帰属する純収益 1,923,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 318,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
307,845 円      

  (                          1,293 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.3 %

                               5,808,396 円


(                        24,400 円/㎡)