別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 旭川 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -25 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三 印  TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市忠和３条５丁目７番２０４８ ｢忠和３条５－５－７｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西10m市道 水道、ガス、下水 旭川 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅　北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 主に戸建住宅で形成される地域環境は当面現状維持と予測する。価格帯低位の地域であり、割安感が広まる中で 、地域の需給は均衡化に向かい、新型コロナウィルスの感染収束いかんによるが、地価も安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市郊外の価格帯が中位～下位に属する住宅地域と把握され、特に忠和地区の住宅地域との間で代替性 が強い。需要者は所得ランク中位以下の市内居住者がおおむねを占める。市内では需給に悪影響をもたらすような新規 の宅地供給が見当たらず、条件の良い住宅地に稀少性が出ている中、割安感のある忠和地区に対する需給は安定化に向 かい、底値を探る展開に至ったものと考える。中心となる価格帯は、更地で３００～４００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域にあり、公法規制、事業収支等の観点から収益価格を試算することは出来なか った。近隣地域及び周辺の類似地域においては、実際の取引目的が自己居住目的が大半であり、比準価格は不動産市場 の動向を反映した信頼性のある価格が得られたものと考える。本件においては代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [117.5] [104.5] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの感染拡大続くが、リー マンショック時のような破綻物件急増、供給 過多の状況は把握されず、郊外住宅地の需給 は概ね現状維持。 地域要因に特段の変容は把握されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％