別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 旭川 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -22 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三 印  TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市神居４条２０丁目６７番３１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東11m市道 水道、ガス、下水 旭川 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.6 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　１１ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ旭川駅南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市内では分譲時期が比較的新しい分譲団地内に存し、郊外の品等良好な住宅地域として、当面現状を維持するも のと予測。新型コロナウィルスの感染収束時期にもよるが、当面の間、需給、地価水準は安定的に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郊外標準住宅地域のうち、価格帯が中位に属する住宅地域と把握され、主に神居地区の住宅地域との間で 代替性が強い。需要者は所得ランク中位程度の市内居住者がおおむねを占める。市内では需給に悪影響をもたらすよう な新規の宅地供給が見当たらず、条件の良い住宅地に稀少性が出ている中、街並みが比較的新しい分譲地に対する需給 、地価水準は安定的に推移してきたものと考える。中心となる価格帯は、更地で４００～５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に戸建用に開発された造成分譲団地内に存する戸建住宅地域であり、公法規制、投資採算性等の観点から収益価格を 試算することは出来なかった。比準価格は、地域格差の乖離が極めて小さな最新の更地正常取引等を重視して査定され ており、近隣地域に係る現在の市場性を反映した価格が得られたものと考える。本件では、代表標準地との検討、所得 環境等の一般的要因を踏まえた結果、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.5] 100 [ 98.0] [104.5] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの感染拡大続くが、リー マンショック時のような破綻物件急増、供給 過多の状況は把握されず、郊外住宅地の需給 は概ね現状維持。 特段の変動要因は把握されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％