別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 旭川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   旭川 -19 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋 印  TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 旭川市永山４条１７丁目１５９番１４ ｢永山４条１７－４－５｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 旭川 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 旭川駅北東方 9.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３９号背後に位置する住宅地域で居住環境及び利便性は概ね良好。現在のところ新型コロナウィルス流行の 影響は軽微で地域内に特段の変動要因もないことから、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旭川市内の住宅地域一円の圏域であるが特に永山地区との代替性が高い。主たる需要者は居住目的の市内 在住一次取得者と考えられる。永山地区は居住環境・利便性ともに良好で宅地需要は底堅く需給関係は安定的である。 また需要の中心価格帯は、８０坪程度の土地で５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は永山地区の戸建住宅地４事例と比較して求められ、市場性を反映した価格である。一方、一般的な需要者は 自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件においては代表標 準地との検討をふまえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.5] 100 [109.1] [101.5] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で個人消費 の低迷、企業の設備投資は減少。景気回復時 期が不透明であり不動産取引にやや慎重な動 きとなっている。 永山地区の戸建住宅地域で居住環境及び利便 性は良好。地域の宅地需要は底堅く、地価水 準は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％