別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 小樽 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -32 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦 印  TEL.

鑑定評価額 1,010,000 円  １㎡当たりの価格 1,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市春香町５９番２ ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 南6.5m未舗装市道 水道 銭函 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市東部の市街化調整区域内に 所在する住宅地域 街 路 ６．５ｍ未舗装　市 道 交通 施設 銭函駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内東部の市街化調整区域内に存する住宅地域として、今後とも現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小樽市内の市街化調整区域に存する住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内在住の居住用等 自己使用目的の個人であるが、建設土木事業者の資材置場や個人の家庭菜園等の取引も散見される。市街化調整区域内 の土地は利用に係る制限があることなどから土地需要は弱い。規模、利用目的等により取引価格が様々であり、中心と なる市場価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域であり周辺にアパート等の収益物件はなく、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の 適用を断念した。自用目的の取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定がなされることが一般的 であることから、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小樽市においては人口減少、高齢化の進行に 歯止めがかからず、全般的に宅地需要は弱い 状況が続いている。 宅地需要は依然として弱いが、地価水準が低 位となっており、地価は横ばい傾向となって きている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％