別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小樽 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小樽 -13 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史 印  TEL.

鑑定評価額 2,590,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小樽市豊川町５４番３外 ｢豊川町１７－４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅等もある住 宅地域 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 小樽 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部に店舗や営業所等も介在 する既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　　 １４．５ｍ市道 交通 施設 小樽駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ小樽駅の北西方～蘭島駅にかけての北～西小樽の住宅地域一円である。需要者は小樽市内に居住する 個人による自用目的が主で、一部に共同住宅も介在する地域ではあるが、札幌から遠く、大型小売店舗等の利便施設も 少ないエリアであるため、近時自用賃貸ともに需要は低迷している。近隣地域とその周辺は、店舗や営業所等も介在す る既成住宅地域で画地毎に状況は様々であるが、市場における既存住宅物件は総額１０００万円未満が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域とその周辺は、広幅員の準幹線街路沿いに自用の住宅のほかアパートや営業所等も介在する用途の多様性を有 する地域であるが、近年の人口減により借家需要には陰りが見られるとともに、供給過剰感によりアパート建築は減少 傾向で推移している。また対象標準地は画地規模がやや小さく、アパート用地等としての利用には適していないので、 収益価格は試算不要と判断した。よって本件では比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく 、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅 地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は 小さい。 地価下落が長く続き土地価格が低水準となっ ているため、他地区との価格バランス等から 下落は小幅にとどまっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％