鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５０１２０２ -595022	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西25m道道、北4.5m、角地		商業 (100,600)
b	１２１１５４１２０２ -595014	函館市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	１２１１５０１２０２ -595020	函館市		更地	（　）	長方形	南25m道道、東5m、角地		商業 (100,584)
d	１２１１０７１２０２ -195001	函館市		更地	（　）	不整形	北東25m国道、南東11m、北西36m、南西4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,189	100 [ 100.0]	[ 93.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	110,341	100 [ 57.6]	191,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 124,634	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,144	100 [ 66.7]	181,625		194,000
c	(　 ) 238,898	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	209,148	100 [ 95.0]	220,156		236,000
d	(　 ) 73,549	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.7]	79,885	100 [ 47.0]	169,968		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

函館 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,381,529	5,474,611	17,906,918	16,192,000	1,714,918	（　0.9338） 1,601,390	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	30,214,906 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	179.00	Ｓ7	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	200 ㎡	20.0 m x 10.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約６５～１３８㎡の店舗が、各階に１～２戸と想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	179.00	77.0	137.83	2,736	377,103	6.0	2,262,618
							0.0	0
2～ 2	店舗	179.00	77.0	137.83	2,350	323,901	6.0	1,943,406
							0.0	0
3～ 6	店舗	179.00	77.0	137.83	2,100	289,443	6.0	1,736,658
							0.0	0
7～ 7	店舗	126.00	77.0	97.02	2,100	203,742	6.0	1,222,452
							0.0	0
～

計		1,200.00	77.0	924.00		2,062,518		12,375,108
								0

⑨年額支払賃料	2,062,518 円　×　12ヶ月　＝　 24,750,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,750,216 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,485,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,265,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,375,108 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,381,529 円　　　　（　 116,908 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５０５２０２　　　　-595013	2,891 ( 2,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,614	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,750 円/㎡　月額支払賃料（　 2,736 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５０５２０２　　　　-595014	2,424 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	3,061
c	１２１１５０５２０２　　　　-595015	2,131 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,664

函館 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,100,000 円	220,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,237,511 円	24,750,216　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	220,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	220,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,474,611 円　（　　　　　　 27,373 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,192,000 円（　　　　　 80,960 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,381,529 円
②総費用	5,474,611 円
③純収益　①－②	17,906,918 円
④建物等に帰属する純収益	16,192,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,714,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,601,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,214,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
函館 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-17

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　景澤　周平

印

TEL.

鑑定評価額

38,400,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市本町６番１内｢本町３２－１３｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.5:1	店舗ＲＣ6F1B	百貨店、小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域	西25m道道、北側道	水道、ガス、下水	五稜郭公園前近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

電停五稜郭公園前近接

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性の高い中心的商業地域で、昨年まで周辺においてホテル用地取得の動きが活発に行われており、地価は上
昇していたが今年に入り新型コロナウィルス感染症の影響による土地需要の減退から地価は下落に転じている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市の中心商業地域及び当該地域の路線沿いの地域である。需要者は道内外の法人による店舗又は事務
所用地取得が中心である。又、ホテル及び投資用不動産の動きは昨年まで見られ、比較的堅調に推移していたが、今年
に入り、新型コロナウィルス感染症の影響による需給状況の悪化により、大きく下落しており、当面この傾向は続くも
のと思われる。取引される総額は様々であり、中心となる価格帯は見いだすことが出来ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路面店も見られるが、店舗及び事務所の賃貸ビルが比較的多くを占めている。賃貸需要は弱く空室も相当数見受けられ
、地域における空室率は高止まりのままの状況にある。従って、賃料水準、空室率の動向等に対して安全性の指向が働
き、収益価格は低目に試算された。依って、実際の取引から導かれた比準価格を重視し、収益価格を勘案し、代表標準
地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 145,000 円／㎡

[ 93.1]
100

100
[107.0]

100
[ 71.0]

[107.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響から個人消
費、観光は厳しい状況が続いていたが持ち直
しつつある。住宅、設備投資は弱く公共投資
は高水準である。

新型コロナウィルス感染症の影響による観光
客の減少により今年に入り土地需要が減退し
地価は下落傾向にあり、当面この傾向は続く
ものと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５０１２０２ -595015	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m道道、南8m、二方路		商業 (90,400)
b	１２１１５３１２０２ -115004	函館市		更地	（　）	不整形	北西10.8m市道、南西11m、北東3.6m、三方路		商業駐車付置義務 (100,600)
c	１２１１５３１２０２ -115003	函館市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	１２１１５４１２０２ -595014	函館市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,735	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,571	100 [ 54.0]	178,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 94,023	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	87,238	100 [ 50.1]	174,128		186,000
c	(　 ) 83,529	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,858	100 [ 48.1]	170,183		182,000
d	(　 ) 124,634	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,144	100 [ 61.1]	198,272		212,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

函館 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,403,397	5,658,368	17,745,029	16,044,800	1,700,229	（　0.9338） 1,587,674	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	29,956,113 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	179.00	Ｓ7	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	200 ㎡	20.0 m x 10.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗の部分貸しを想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	179.00	77.0	137.83	2,700	372,141	6.0	2,232,846
							0.0	0
2～ 2	店舗	179.00	77.0	137.83	2,400	330,792	6.0	1,984,752
							0.0	0
3～ 6	店舗	179.00	77.0	137.83	2,100	289,443	6.0	1,736,658
							0.0	0
7～ 7	店舗	126.00	77.0	97.02	2,100	203,742	6.0	1,222,452
							0.0	0
～

計		1,200.00	77.0	924.00		2,064,447		12,386,682
								0

⑨年額支払賃料	2,064,447 円　×　12ヶ月　＝　 24,773,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,773,364 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,486,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,286,962 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,386,682 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,435 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,403,397 円　　　　（　 117,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５１５２０２　　　　-595007	2,424 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,852	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,714 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５１５２０２　　　　-595008	1,979 ( 1,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,587
c	１２１１５１５２０２　　　　-595009	2,429 ( 2,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,699

函館 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,308,000 円	218,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,238,668 円	24,773,364　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 343,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,223,600 円	218,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	327,000 円	218,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,658,368 円　（　　　　　　 28,292 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,044,800 円（　　　　　 80,224 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,403,397 円
②総費用	5,658,368 円
③純収益　①－②	17,745,029 円
④建物等に帰属する純収益	16,044,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,700,229 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,587,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,938 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,956,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）