鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５３１２０２ -595015	函館市		建付地	（　）	台形	西25m道道、中間画地		近商 (80,300)
b	１２１１５１１２０２ -595001	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m国道、北西8m、二方路		近商 (90,300)
c	１２１１５３１２０２ -599004	函館市		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東3m、角地		工業 (60,200)
d	１２１１５３１２０２ -595009	函館市		更地	（　）	不整形	南西25m道道、南東6.5m、角地		近商背後一部１低専 (80,233)
e	１２１１５３１２０２ -597002	函館市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、北4m、準角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,259	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,200	100 [ 126.0]	58,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,900
b	(　 ) 49,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,684	100 [ 89.3]	54,517		54,500
c	(　 ) 57,425	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	52,272	100 [ 95.0]	55,023		55,000
d	(　 ) 49,932	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	58,961	100 [ 105.0]	56,153		56,200
e	(　 ) 47,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	44,990	100 [ 80.1]	56,167		56,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,200 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,253,154	2,574,400	8,678,754	7,507,200	1,171,554	（　0.9338） 1,093,997	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,641,453 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ、約４７㎡）１０戸を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

標準的である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,900	403,750	3.0	1,211,250
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,250	296,875	0.0	0
							1.0	296,875
～

～

～

計		750.00	91.7	687.50		997,500		1,211,250
								593,750

⑨年額支払賃料	997,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,970,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

213,750 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,970,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,097,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,211,250 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 593,750 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 143,808 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,253,154 円　　　　（　 21,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５１５２０２　　　　-591009	1,859 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,905 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５１５２０２　　　　-595004	1,786 ( 1,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,900
c	１２１１５１５２０２　　　　-595012	2,105 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,914

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	598,500 円	11,970,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	一部小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,040,400 円	102,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	102,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,574,400 円　（　　　　　　 4,970 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,507,200 円（　　　　　 14,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,253,154 円
②総費用	2,574,400 円
③純収益　①－②	8,678,754 円
④建物等に帰属する純収益	7,507,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,171,554 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,093,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,641,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
函館 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 5-16

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

印

TEL.

鑑定評価額

29,200,000 円

１㎡当たりの価格

56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市本通３丁目２４９番７外｢本通３－９－１７｣				②地積　(㎡)	518 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が多い商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	深堀町 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

電停深堀町　北方

1.0km

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

人気の住宅地の中と通る道路沿いに小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域である。同一路線上でコロナ禍の
中で閉店する飲食店も見られる等、需給は徐々に悪化していると思われ、当面地価は弱含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市内の幹線又は準幹線道路沿いに小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域であり、特に競争・
代替関係が強いのは本通地区の路線商業地域である。後背に人気の住宅地を抱えるため、これまで需要は堅調で各種用
途・規模で大手資本から地元零細企業まで幅広い需要があった。しかし、長引くコロナ禍の影響を受け同一路線で飲食
店の閉店が見られるなど新規需要は停滞気味である。規模が幅広く取引の中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

３階建店舗兼共同住宅を想定し収益性を分析した。当地域の取引は、自用目的の取引が支配的であり、テナント需要は
弱く、共同住宅の家賃も低迷が続く現状を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏の類似
地域における複数の取引事例から試算された実証的な価格であり信頼性が認められる。以上から収益価格は参考に留め
、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 55,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 97.3]

[100.0]
100

56,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

公共投資は高水準が続き、個人消費も弱いな
がら持ち直しつつあるが、新型コロナウイル
スの感染拡大による今後の影響を注視する必
要がある。

地域要因には変動はないが、一般的要因の影
響を受け同一路線上で閉店する店舗もあって
、需給は軟調となっている。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５３１２０２ -591012	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２１１５３１２０２ -595013	函館市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居 (60,200)
c	１２１１５４１２０２ -115006	函館市		更地	（　）	不整形	東35m市道、西8m、二方路		準住居 (60,200)
d	１２１１５３１２０２ -591006	函館市		建付地	（　）	長方形	北西15m市道、南西4m、北東3m、三方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,576	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	54,962	100 [ 95.0]	57,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,900
b	(　 ) 46,762	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	57,751	100 [ 103.0]	56,069		56,100
c	(　 ) 47,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	51,567	100 [ 90.0]	57,297		57,300
d	(　 ) 41,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	50,559	100 [ 92.2]	54,836		54,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,300 円／㎡]

函館 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,262,756	2,574,888	8,687,868	7,507,200	1,180,668	（　0.9338） 1,102,508	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,802,038 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	518 ㎡	26.0 m x 19.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗部分貸し、２～３階は共同住宅（１ＬＤＫ、約４７㎡）１０戸を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,915	406,938	3.0	1,220,814
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,245	295,688	0.0	0
							1.0	295,688
～

～

～

計		750.00	91.7	687.50		998,314		1,220,814
								591,376

⑨年額支払賃料	998,314 円　×　12ヶ月　＝　 11,979,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分の年額支払賃料×３％

212,895 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,979,768 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 658,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,107,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,220,814 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 591,376 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 143,233 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,262,756 円　　　　（　 21,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５３５２０２　　　　-595007	1,804 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,915 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５１５２０２　　　　-595013	2,317 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,340
c	１２１１５３５２０２　　　　-595006	1,934 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,036

函館 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	612,000 円	102,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	598,988 円	11,979,768　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	一部小規模住宅用地の特例を加味して査定
	建物　　　　　　　　　 1,040,400 円	102,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	102,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,574,888 円　（　　　　　　 4,971 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9338

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 35 ％　＋　0.0673 × 35 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,507,200 円（　　　　　 14,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,262,756 円
②総費用	2,574,888 円
③純収益　①－②	8,687,868 円
④建物等に帰属する純収益	7,507,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,180,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,102,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,802,038 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）