鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５０１２０２ -111002	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、北東7m、角地		２住居 (70,200)
b	１２１１５０１２０２ -111003	函館市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２１１５３１２０２ -591017	函館市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、東10m、角地		２住居 (70,200)
d	１２１１５４１２０２ -111004	函館市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２１１７６１２０２ -595002	函館市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	40,872	100 [ 104.0]	39,300	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 41,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	39,875	100 [ 100.0]	39,875		40,300
c	(　 ) 23,882	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 73.5]	40,169	100 [ 104.0]	38,624		39,000
d	(　 ) 30,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	42,971	100 [ 105.0]	40,925		41,300
e	(　 ) 37,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	47,399	100 [ 115.5]	41,038		41,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

函館 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,713,639	346,426	1,367,213	1,138,800	228,413	（　0.9679） 221,081	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,171,340 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.75	Ｗ2	121.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（全４戸）、１戸当たり２９㎡程度の１ルームの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	60.75	95.0	57.71	1,248	72,022	0.0	0
							1.0	72,022
～

～

～

～

計		121.50	95.0	115.42		144,044		0
								144,044

⑨年額支払賃料	144,044 円　×　12ヶ月　＝　 1,728,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

54,736 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,728,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 91,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,678,566 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,044 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,713,639 円　　　　（　 11,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５０５２０２　　　　-591004	1,212 ( 1,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,212	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５０５２０２　　　　-591010	1,099 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,157
c	１２１１５０５２０２　　　　-591011	1,406 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,278

函館 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	73,000 円	14,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,226 円	1,824,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 124,100 円	14,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	14,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,600 円	14,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 346,426 円　（　　　　　　 2,250 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,600,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 121.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,138,800 円（　　　　　 7,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,713,639 円
②総費用	346,426 円
③純収益　①－②	1,367,213 円
④建物等に帰属する純収益	1,138,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	228,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	221,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,171,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
函館 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -14

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　中山　高志

印

TEL.

鑑定評価額

6,130,000 円

１㎡当たりの価格

39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市上新川町１４８番１６｢上新川町７－５｣				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西7.5m市道	水道、ガス、下水	千歳町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　　　７
．５ｍ市道

交通

施設

電停千歳町　北方

700m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ旧市街の既成住宅地域で当面は現状維持と予測する。新型コロナ禍で不動
産市場は停滞気味で、さらに当地域は空洞化が徐々に進行しており、需要は弱く、地価は下落基調である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は函館市内の既成住宅地域一円で、特に電車通り背後の住宅地域内の住宅地との代替競争性が強い。当該地
域は古くからの住宅地域で、外部からの転入は少なくやや空洞化が進んでいる。需要者の中心は地縁を有する者である
。新型コロナ禍の不動産市場の停滞傾向や郊外住宅地との価格競争があるため地価は下落傾向にある。需要の中心は画
地規模１５０㎡程度の土地で６００万円程度、新築の戸建住宅は総額２千２百万～２千５百万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地周辺では投資目的での取引需要は少なく自用目的の取引が多い。比準価格は代替性の強い複数の取引事例から比
較検討等を行って得られた価格で、市場性を反映した説得力の高い価格である。収益価格は共同住宅の建築を想定した
土地の収益性を反映した価格であるが、地価に見合った賃料水準が形成されておらず低位となった。以上を踏まえ、説
得力の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[106.0]

100
[113.1]

[101.0]
100

39,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年は地価に値頃感等が生じ始め、地価は回
復の兆しがあったが、新型コロナ禍にあって
は不動産取引も停滞気味で、総じて地価は弱
含みである。

地域内に特段の変動要因はない。旧市街の既
成住宅地のため外部からの転入は少ない。空
洞化が進行中であり、需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５３１２０２ -591015	函館市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２１１５１１２０２ -591022	函館市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8m、角地		１低専 (50,100)
c	１２１１５３１２０２ -111027	函館市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２１１５３１２０２ -591043	函館市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	43,580	100 [ 111.1]	39,226	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 46,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	43,758	100 [ 113.8]	38,452		38,800
c	(　 ) 43,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	42,556	100 [ 110.1]	38,652		39,000
d	(　 ) 44,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	41,618	100 [ 101.0]	41,206		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,800 円／㎡]

函館 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,716,275	355,866	1,360,409	1,115,400	245,009	（　0.9679） 237,144	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	4,474,415 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.75	Ｗ2	121.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	154 ㎡	10.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、１戸当たり２９㎡程度の１ルームの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	60.75	95.0	57.71	1,250	72,138	0.0	0
							1.0	72,138
～

～

～

～

計		121.50	95.0	115.42		144,276		0
								144,276

⑨年額支払賃料	144,276 円　×　12ヶ月　＝　 1,731,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料）×３％

54,800 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,731,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 91,366 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,681,146 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,276 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,129 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,716,275 円　　　　（　 11,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７６５２０２　　　　-511002	1,218 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１５３５２０２　　　　-111011	1,271 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,338
c	１２１１５３５２０２　　　　-591002	1,264 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,264

函館 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,500 円	14,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,366 円	1,827,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 121,500 円	14,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,900 円	14,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 355,866 円　（　　　　　　 2,311 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,300,000 円	設計監理料率　 118,000 円／㎡　×　 121.50 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,115,400 円（　　　　　 7,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,716,275 円
②総費用	355,866 円
③純収益　①－②	1,360,409 円
④建物等に帰属する純収益	1,115,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,474,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）