鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

函館 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５３１２０２ -111005	函館市		建付地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２１１５３１２０２ -111006	函館市		更地	（　）	長方形	北7.2m私道、西7.2m、角地		２中専 (60,200)
c	１２１１５３１２０２ -591002	函館市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１１５３１２０２ -591004	函館市		建付地	（　）	台形	南西7.2m市道、東7.2m、角地		２中専 (60,200)
e	１２１１５３１２０２ -591005	函館市		建付地	（　）	長方形	北7.3m市道、西7.3m、角地		２中専一部準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,934	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,410	100 [ 100.0]	52,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	52,900
b	(　 ) 55,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	56,305	100 [ 100.0]	56,305		56,900
c	(　 ) 47,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	58,100	100 [ 96.0]	60,521		61,100
d	(　 ) 65,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	61,408	100 [ 102.0]	60,204		60,800
e	(　 ) 58,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,173	100 [ 102.0]	58,993		59,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

函館 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,000,551	613,220	2,387,331	1,872,000	515,331	（　0.9679） 498,789	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,411,113 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４８㎡）４戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	95.0	95.00	1,330	126,350	0.0	0
							1.0	126,350
～

～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		252,700		0
								252,700

⑨年額支払賃料	252,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,032,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

96,372 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,032,400 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 176,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,939,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,700 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,205 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,000,551 円　　　　（　 12,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５３５２０２　　　　-111012	1,254 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,334	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,358 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１５３５２０２　　　　-111014	1,321 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,353
c	１２１１５３５２０２　　　　-115003	1,608 ( 1,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,382

函館 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	160,620 円	3,212,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,000 円	24,000,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 613,220 円　（　　　　　　 2,609 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,872,000 円（　　　　　 7,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,000,551 円
②総費用	613,220 円
③純収益　①－②	2,387,331 円
④建物等に帰属する純収益	1,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	515,331 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,411,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
函館 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

函館 -10

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	函館市柏木町８７番３２｢柏木町２５－１｣				②地積　(㎡)	235 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ1	低層の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西7m市道	水道、ガス、下水	深堀町 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北７ｍ市道

交通

施設

電停深堀町南西方

290m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅の中にアパートも見られる電停徒歩圏内の利便性の良い名声の高い住宅地域で、当面は現状維持と思わ
れる。一般的要因の影響を受けつつも価格水準が高い住宅地の需給は安定しており、地価は横這い傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市電「五稜郭公園前」から「深堀町」電停までの電車通り後背の名声の高い住宅地域とその隣接地域であ
る。需要者の中心は函館市内在住者で比較的所得水準の高い勤労者層及び会社経営者等である。勤労者層から経営者ま
で幅広い需要があるため、需要する規模にも多様性が認められるが、数が多いのは勤労者層である。このため取引の中
心となる価格帯としては、土地が１，０００万円台前半、新築の戸建物件は３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られるが、土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的である。近時の新築アパートは、相続等で
取得した土地の有効活用で建設されるケースが多く賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準であるため、収益
価格は低位に試算された。本件においては、市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めることとし、複数の取
引から試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　函館 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[113.2]

[101.0]
100

59,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直し傾向が見られるも、全道一の
人口減少数が続く当市では、不動産需要は逓
減しており、感染再拡大による影響を注視す
る必要がある。

電停徒歩圏内の利便性の良い住宅地域であり
、規模にも多様性があり、需給は安定してい
る。このため地価は横ばい傾向となっている
。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

函館 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１５３１２０２ -111006	函館市		更地	（　）	長方形	北7.2m私道、西7.2m、角地		２中専 (60,200)
b	１２１１５３１２０２ -591002	函館市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１１５３１２０２ -111020	函館市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北7.3m市道、西7.3m、角地		２中専 (60,200)
d	１２１１０７１２０２ -111006	函館市		建付地	（　）	長方形	北10.8m市道、東4m、角地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	56,305	100 [ 100.0]	56,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 47,874	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	58,100	100 [ 96.0]	60,521		61,100
c	(　 ) 55,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	53,631	100 [ 91.2]	58,806		59,400
d	(　 ) 65,144	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,144	100 [ 108.2]	60,207		60,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,600 円／㎡]

函館 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,962,170	587,168	2,375,002	1,872,000	503,002	（　0.9679） 486,856	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	9,185,962 円　　　　（　 39,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

函館 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	235 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸（全４戸）、１戸当たり４８㎡程度の２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,312	124,640	0.0	0
							1.0	124,640
～

～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		249,280		0
								249,280

⑨年額支払賃料	249,280 円　×　12ヶ月　＝　 2,991,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

95,141 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,991,360 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 174,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,901,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,280 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,962,170 円　　　　（　 12,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１５０５２０２　　　　-591007	1,381 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,381	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,340 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１０７５２０２　　　　-511031	1,446 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,446
c	１２１１５０５２０２　　　　-591009	1,404 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,276

函館 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,568 円	3,171,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	24,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,168 円　（　　　　　　 2,499 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,872,000 円（　　　　　 7,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,962,170 円
②総費用	587,168 円
③純収益　①－②	2,375,002 円
④建物等に帰属する純収益	1,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	486,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,185,962 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,100 円／㎡）