鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -195001	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商高度地区最高45m (100,300)
b	２１Ｋ１６１Ｔ１０４ -595020	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東32m道道、北西15m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２１Ｋ１１１Ｔ１０２ -595046	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南14.5m、東6m、三方路		近商高度地区最高45m (90,300)
d	２１Ｋ１１１Ｔ１０２ -595059	札幌市北区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m市道、東8m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 110.0]	210,654	100 [ 75.3]	279,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 241,942	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	246,012	100 [ 83.8]	293,570		314,000
c	(　 ) 278,425	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	262,699	100 [ 96.3]	272,792		292,000
d	(　 ) 303,767	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	304,660	100 [ 110.3]	276,210		296,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,709,215	16,277,293	44,431,922	36,920,000	7,511,922	（　0.9458） 7,104,776	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	161,472,182 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は部分貸店舗、３～１０階は共同住宅（各階１ＬＤＫ×４戸、２ＬＤＫ×１戸）、駐車場１６台

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	118.54

1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	3,600	879,048	6.0	5,274,288
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	2,600	646,568	3.0	1,939,704
							0.0	0
3～10	住宅	294.68	78.2	230.30	1,700	391,510	1.0	391,510
							0.0	0
～

計		3,065.34	76.2	2,335.26		4,657,696		10,346,072
								0

⑨年額支払賃料	4,657,696 円　×　12ヶ月　＝　 55,892,352 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,604,624 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,496,976 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,190,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,610,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,346,072 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,709,215 円　　　　（　 91,984 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-111002	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-591006	1,633 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,719
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,840,000 円	568,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,061,093 円	63,800,976　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 446,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,793,600 円	568,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,277,293 円　（　　　　　　 24,663 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	568,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,920,000 円（　　　　　 55,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,709,215 円
②総費用	16,277,293 円
③純収益　①－②	44,431,922 円
④建物等に帰属する純収益	36,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,511,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,104,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,472,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
札幌厚別 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 5-5

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

印

TEL.

鑑定評価額

191,000,000 円

１㎡当たりの価格

290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央２条５丁目２番８外｢厚別中央２条５－２－２５｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:4	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、マンション等が集まる駅周辺商業地域	東22m市道、北側道	水道、ガス、下水	新札幌 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新さっぽろ駅周辺の再開発事
業の影響受ける駅前商業地域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

新札幌駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

新さっぽろ駅周辺の再開発事業の影響を受けて、今後は街並みの変化が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 259,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね札幌市内の主要地下鉄駅に近接の商業地域。需要者の中心は、大手不動産業者、事業目的の道内外
の大手法人、賃貸マンションへの投資を目的とする法人、マンションデベロッパー等である。特に併用マンション素地
としての需要がある。対象近隣地域はＪＲ新札幌駅と地下鉄新さっぽろ駅に近接しているため、宅地需要は特に強い。
取引される土地の規模や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

イオン新さっぽろ店に近い厚別中央２条５丁目内の対象近隣地域は、店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ商業地域であ
る。ＪＲ駅からの接近性に優れ、賃貸市場も熟成しているため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準と
し、収益価格を関連づけ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[102.8]
100

100
[100.0]

100
[135.2]

[107.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響から厳しい状態に
あるが、持ち直しつつある。商業地において
は投資物件（共同住宅）の需要が著しい。

新さっぽろ駅周辺の再開発事業の進捗に伴い
収益物件への投資需要は増大しており、地価
は上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +25.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -595004	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ整形	南西13m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
b	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -595011	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
c	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -195001	札幌市厚別区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東29m国道、北西8m、北東6m、三方路		近商高度地区最高45m (100,300)
d	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -595015	札幌市厚別区		更地	（　）	台形	東8m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,640	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,788	100 [ 61.6]	265,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 232,068	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	242,511	100 [ 53.8]	450,764		482,000
c	(　 ) 184,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 110.0]	210,654	100 [ 76.6]	275,005		294,000
d	(　 ) 154,171	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,721	100 [ 53.8]	296,879		318,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -23.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -23.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

札幌厚別 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,854,962	11,978,159	44,876,803	36,920,000	7,956,803	（　0.9458） 7,525,544	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	171,035,091 円　　　　（　 259,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	301.48	ＲＣ10F1B	3,065.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	660 ㎡	12.7 m x 52.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は部分貸し、住宅は１ＬＤＫが多い　　　　　平均専有面積約４６㎡

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	294.68	82.9	244.18	3,100	756,958	6.0	4,541,748
							0.0	0
2～ 2	店舗	294.68	84.4	248.68	2,500	621,700	3.0	1,865,100
							0.0	0
3～10	住宅	294.68	78.2	230.30	1,850	426,055	1.0	426,055
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	118.54

～

計		3,065.34	76.2	2,335.26		4,787,098		9,815,288
								0

⑨年額支払賃料	4,787,098 円　×　12ヶ月　＝　 57,445,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,335.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,304,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,445,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,304,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,987,459 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,761,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,815,288 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,854,962 円　　　　（　 86,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-111010	1,824 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,852 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-111002	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,704,000 円	568,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,987,459 円	59,749,176　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,793,600 円	568,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	568,000 円	568,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,978,159 円　（　　　　　　 18,149 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	568,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,065.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,920,000 円（　　　　　 55,939 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,854,962 円
②総費用	11,978,159 円
③純収益　①－②	44,876,803 円
④建物等に帰属する純収益	36,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,956,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,525,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,035,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,000 円／㎡）