別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌厚別 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -26 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子 印  TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別町山本１０６３番４１５ ②地積 　(㎡) 435   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる郊外の住 宅地域 東13m市道 水道、下水 厚別 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 厚別駅北方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 厚別区北西端部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね厚別区及び白石区内の市街化調整区域内で行政的条件が類似する地域一円の圏域。需要者の中心は 、市内の建設関連の法人及び自己使用目的の個人である。用途が制限される市街化調整区域内の土地需要は弱含み傾向 が続いているものの、底値感等もあり地価水準は横ばい傾向である。取引価格は地域的特性等から取引される件数が少 なく、さらに規模や総額は一様ではないため、中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 厚別区の北西端部に位置する市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸建物の新築は公法上の規制等から想定すること ができないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の 実勢を反映している。よって、比準価格を標準に、前年標準地価格との検討及び市場動向等について総合的な検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の不動産市況は低金利等を背景に一部地 域を除き概ね堅調であるものの、新型コロナ ウイルス感染症の影響により先行きは不透明 な状態である。 特に変動要因は見らない。用途が制限される 市街化調整区域内であり、需要は引き続き弱 い。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％