別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 札幌厚別 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -22 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区上野幌３条２丁目９０７番９９ ｢上野幌３条２－１５－１６｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ひばりが丘駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市内の他住宅地域の地価上昇の影響等もあり、相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込まれるが、 コロナ禍による景気後退懸念、先行き不透明感等が周辺地価に与える悪影響が懸念される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に上野幌地区及び隣接清田区の平岡地区等の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人が中心 。低金利や地価上昇が目立つ札幌市内の他住宅地等との比較における相対的な割安感等から、今後も相応の需要が見込 まれるものの、コロナ禍による悪影響が懸念される。土地は７０坪程度の土地で概ね坪２３万円前後。戸建物件は新築 物件のほか、中古物件の取引も見られる状況であり、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は上野幌地区の中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域に存しており、住宅取得目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、現実の市 場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ているものと判 断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚別 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [103.0] 100 [107.0] [101.5] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に市内不動産市況は一部を除 き概ね堅調に推移しているが、新型コロナウ イルス感染症発生による不動産市況への悪影 響が懸念される。 上野幌地区の住宅地域で特段の変化は無いが 、他住宅地域との比較における相対的な割安 感等から、地価水準は上昇傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％