別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌厚別 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -21 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区厚別西５条２丁目７５２番５８０ ｢厚別西５条２－１２－１７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東8m市道 水道、ガス、下水 厚別 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 厚別駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 厚別西地区に存する郊外の一般住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響から先行き は不透明であるが、郊外の戸建住宅用地の需要増等から、安値感のある当該地域の地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚別区を中心に郊外の戸建住宅を主とする住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内及びその周辺地域在住 の自己使用目的の個人である。郊外住宅地への戸建住宅用地の需要が増加しており、厚別区の住宅地の地価は総体的に 上昇傾向にある。生活利便性が良好な当該近隣地域も同様で、需要の中心は土地総額で１，１００万～１，２００万円 程度である。郊外住宅地への新型コロナによる影響は今のところ小さいが先行きは不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は郊外の厚別西地区に存する一般住宅地域である。地域内の取引の大半は自己利用の住宅取得目的で、賃貸需 要は殆どないため収益価格の試算は断念した。比準価格のみの試算となったが、比準価格は類似性がある事例より求め ており市場の動向を反映した実証的価格と判断される。よって、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等の検討 も踏まえ、信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚別区の住宅地は新さっぽろ駅周辺再開発の 影響等から地価上昇が続いている。郊外住宅 地への新型コロナの影響は小さいが先行きは 不透明である。 特に大きな変動要因はない。戸建住宅用地需 要が郊外地域へと広がっている影響等から生 活利便性が良好な当該地域の地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％