鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -591018	札幌市厚別区		建付地	（　）	台形	南12m市道、北西6m、二方路		１住居高度地区最高33m (70,200)
b	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111046	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
c	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111007	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (67,222)
d	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111048	札幌市厚別区		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111001	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		２中専高度地区最高33m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,888	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	95,472	100 [ 102.0]	93,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	95,000
b	(　 ) 114,092	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	113,305	100 [ 100.0]	113,305		115,000
c	(　 ) 94,221	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 101.5]	101,013	100 [ 88.2]	114,527		116,000
d	(　 ) 139,942	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	114,354	100 [ 91.2]	125,388		127,000
e	(　 ) 133,527	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	131,453	100 [ 121.0]	108,639		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 117,000 円／㎡]

札幌厚別 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,819,144	1,850,385	6,968,759	5,702,860	1,265,899	（　0.9539） 1,207,541	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	26,834,244 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.41	ＲＣ4	589.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建の共同住宅を想定。２ＬＤＫ・８戸、平均専有面積は約６２．０８㎡。４階建程度が標準的。駐車場２台を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	147.41	84.2	124.16	1,509	187,357	1.0	187,357
							0.0	0
2～ 4	住宅	147.41	84.2	124.16	1,540	191,206	1.0	191,206
							0.0	0
～

～

～

計		589.64	84.2	496.64		760,975		760,975
								0

⑨年額支払賃料	760,975 円　×　12ヶ月　＝　 9,131,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,131,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 463,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,811,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	760,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,229 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,819,144 円　　　　（　 34,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-591013	1,513 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,541 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-591011	1,659 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,659
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	364,400 円	91,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	463,785 円	9,275,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 774,300 円	91,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,850,385 円　（　　　　　　 7,285 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 589.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,702,860 円（　　　　　 22,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,819,144 円
②総費用	1,850,385 円
③純収益　①－②	6,968,759 円
④建物等に帰属する純収益	5,702,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,265,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,834,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
札幌厚別 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌厚別 -16

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

印

TEL.

鑑定評価額

28,200,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市厚別区厚別中央４条４丁目８番９｢厚別中央４条４－８－１３｣				②地積　(㎡)	254 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区
	1:2.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかにマンションも見られる住宅地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	厚別 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 10 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　８ｍ市道

交通

施設

厚別駅南東方

390m

法令

規制

１住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ厚別駅等に近く、利便性が極めて良好であるため、今後は中低層共同住宅が増えるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね厚別区内のＪＲ・地下鉄駅徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は、アパート、マンション等を事業
目的とする法人と投資家であり、戸建住宅を目的とする個人は少ない。ＪＲ厚別・新札幌駅と地下鉄新さっぽろ駅にも
徒歩圏内にあるため、宅地需要は特に強い。収益物件を中心に需要は多いが供給は少ない状況にある。取引される土地
の規模や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市立信濃小学校に近い厚別中央４条４丁目等内の対象近隣地域は、戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。Ｊ
Ｒ駅からの接近性に優れ、賃貸市場も熟成しているため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収
益価格を関連づけ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚別 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[109.4]
100

100
[103.0]

100
[123.1]

[101.5]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

超低金利、金融機関融資審査の通りやすさ（
収益物件を除く）。新さっぽろ駅周辺の再開
発事業の進捗に伴い貸家への投資が著しい。

地域要因に特段の変動はないが、ＪＲ駅と地
下鉄新さっぽろ駅徒歩圏内であるため、地価
は上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌厚別 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111005	札幌市厚別区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		１住居高度地区最高33m (72,238)
b	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111007	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (67,222)
c	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -591015	札幌市厚別区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、西10m、角地		１住居高度地区最高33m (70,200)
d	２１Ｋ１１３Ｔ１０８ -111049	札幌市厚別区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高33m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,364	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	134,586	100 [ 91.2]	147,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 94,221	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 93.0]	100 [ 101.5]	101,013	100 [ 98.0]	103,074		105,000
c	(　 ) 73,756	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 109.7]	77,245	100 [ 104.0]	74,274		75,400
d	(　 ) 86,978	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	82,711	100 [ 90.3]	91,596		93,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

札幌厚別 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,611,191	1,735,151	6,876,040	5,702,860	1,173,180	（　0.9539） 1,119,096	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	24,868,800 円　　　　（　 97,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌厚別 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	147.41	ＲＣ4	589.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	254 ㎡	10.0 m x 25.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平均専有面積約６２㎡

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	147.41	84.2	124.16	1,450	180,032	1.0	180,032
							0.0	0
2～ 4	住宅	147.41	84.2	124.16	1,500	186,240	1.0	186,240
							0.0	0
～

～

～

計		589.64	84.2	496.64		738,752		738,752
								0

⑨年額支払賃料	738,752 円　×　12ヶ月　＝　 8,865,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 496.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,865,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 452,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,604,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	738,752 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,018 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,611,191 円　　　　（　 33,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-591001	1,487 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１Ｋ１１３Ｃ１０８　　　　-591013	1,513 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌厚別 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,300 円	91,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	452,851 円	9,057,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 774,300 円	91,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,735,151 円　（　　　　　　 6,831 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9539

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 589.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,702,860 円（　　　　　 22,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,611,191 円
②総費用	1,735,151 円
③純収益　①－②	6,876,040 円
④建物等に帰属する純収益	5,702,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,173,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,119,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,406 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,868,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,900 円／㎡）