別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 札幌厚別 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌厚別 -12 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　江口　秀一 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市厚別区上野幌３条４丁目９２１番８６ ｢上野幌３条４－７－６｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西8m市道 水道、ガス、下水 ひばりが丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 ひばりが丘駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域であり、今後とも、典型的なニュータウン型の戸建住宅地 として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚別区の住宅地域。中でも、上野幌地区との関連が深い。需要者の中心は、市内の居住者である。大規模 に区画造成されたニュータウン型の住宅地で、イメージは良好であるが、やや駅距離が遠く、上限価格を模索する段階 にあると見る需要の中心は、規模が約１７０～３００平米、土地価格は１千～２千万円程度と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は、中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、容積率の制約から、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難で あるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地取引は自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般 的である。よって本件においては、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　札幌厚別 -5                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況にあっても、金融緩和継続等 により住宅需要は強く、物件不足もあって需 給のひっ迫傾向は続いている。 地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +1.6 ％