鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２５１１０７ -115003	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、北西8m、角地		近商２７ｍ高度地区 (90,200)
b	１２１１２６１１０７ -115008	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東20m道道、南東5.5m、角地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
c	１２１１２９１１０７ -597202	札幌市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m道道、南西20m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
d	１２１１２３１１０７ -595001	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22m市道、北東10m、北西8m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１２１１２３１１０７ -595009	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m道道、北西8m、北東4m、南東6m、四方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,685	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,278	100 [ 110.7]	107,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 128,494	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	124,293	100 [ 98.7]	125,930		126,000
c	(　 ) 115,594	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	106,977	100 [ 109.2]	97,964		98,000
d	(　 ) 102,564	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	106,505	100 [ 111.2]	95,778		95,800
e	(　 ) 120,665	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	112,771	100 [ 112.5]	100,241		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,461,566	1,276,248	5,185,318	4,345,200	840,118	（　0.9363） 786,602	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,877,318 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅で２ＬＤＫ（約５７㎡）、各階２戸、総戸数４戸を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.44	2,096	239,866	3.0	719,598
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	132.00	86.7	114.44	1,250	143,050	1.0	143,050
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.32		525,966		1,005,698
								0

⑨年額支払賃料	525,966 円　×　12ヶ月　＝　 6,311,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,311,592 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 339,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,452,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,005,698 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,554 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,461,566 円　　　　（　 24,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１２２５１０７　　　　-595002	2,056 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,120	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,101 円/㎡　月額支払賃料（　 2,096 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１２９５１０７　　　　-595205	2,151 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,992
c	１２１１４７５１０７　　　　-595002	2,020 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,757

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	61,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	203,748 円	6,791,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 520,200 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,400 円	61,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,276,248 円　（　　　　　　 4,890 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 35 ％　＋　0.0668 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,345,200 円（　　　　　 16,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,461,566 円
②総費用	1,276,248 円
③純収益　①－②	5,185,318 円
④建物等に帰属する純収益	4,345,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	840,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	786,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,877,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
札幌西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-8

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　今田　幹丈

印

TEL.

鑑定評価額

29,000,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区八軒５条西４丁目８７番１６｢八軒５条西４－１－４１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (90,200)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域	北東20m道道	水道、ガス、下水	琴似 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.3 ｍ、奥行　約　　 19.6 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道道

交通

施設

琴似駅北東方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼住宅等が建ち並ぶ路線商業地であり、今後とも同様に維持していくものと予測する。郊外型店舗の需要増
から、地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八軒地区内の幹線街路及び準幹線街路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域が圏域。需要者の中
心は各種小売店舗経営者やコンビニ、ドラックストア等の郊外型店舗事業者等である。最近においては郊外型の店舗需
要が増加し、土地需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は土地単価で１㎡当たり１０万円～１２万円程度、土地
建物総額では土地面積、建物の用途・規模により様々であることから中心価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線街路沿いの店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、比準価格に比べやや低めに試算された。自用の店舗が取引の中心であることから、試算価格の調整にあた
っては、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[100.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

道内の景気はコロナ禍の影響から厳しい状態
にあり、土地取引も減少傾向にある。住宅着
工は横ばいの動き、個人消費は低水準となっ
ている。

幹線道路沿いの店舗、事務所用地、マンショ
ン用地の需要が増加しているため、地価は若
干の上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２２１１０７ -115002	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m道道、南東25m、角地		準住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	１２１１２２１１０７ -595005	札幌市西区		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区 (80,200)
c	１２１１２２１１０７ -595006	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m道道、北西11m、角地		近商３３ｍ高度地区 (90,200)
d	１２１１２２１１０７ -597001	札幌市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西20m道道、北西8m、角地		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.6]	89,158	100 [ 78.0]	114,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	114,000
b	(　 ) 86,017	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	117,212	100 [ 110.2]	106,363		106,000
c	(　 ) 87,346	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.8]	97,102	100 [ 88.8]	109,349		109,000
d	(　 ) 75,299	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	75,077	100 [ 70.0]	107,253		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

札幌西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,532,107	1,385,188	5,146,919	4,291,280	855,639	（　0.9363） 801,135	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,207,614 円　　　　（　 69,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ3	396.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.3 m x 19.6 m	前面道路：道道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階をフロア貸しの店舗、２・３階を各階２戸の共同住宅、２ＬＤＫ平均専有面積約５７㎡を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

この種建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	86.7	114.44	2,110	241,468	3.0	724,404
							0.0	0
2～ 3	住宅	132.00	86.7	114.44	1,270	145,339	1.0	145,339
							0.0	0
～

～

～

計		396.00	86.7	343.32		532,146		1,015,082
								0

⑨年額支払賃料	532,146 円　×　12ヶ月　＝　 6,385,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 343.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,385,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 343,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,522,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,015,082 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,532,107 円　　　　（　 25,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１２２５１０７　　　　-595002	2,056 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１２２５１０７　　　　-595004	1,885 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,885
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,000 円	63,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	343,288 円	6,865,752　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 537,200 円	63,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,200 円	63,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,385,188 円　（　　　　　　 5,307 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 396.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,291,280 円（　　　　　 16,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,532,107 円
②総費用	1,385,188 円
③純収益　①－②	5,146,919 円
④建物等に帰属する純収益	4,291,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	855,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	801,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,069 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,207,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,800 円／㎡）