鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２５１１０７ -115002	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	北東25m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２１１２９１１０７ -115003	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	東20m道道、西8.2m、二方路		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
c	１２１１２２１１０７ -115001	札幌市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、南西4m、北西4m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	１２１１２９１１０７ -117001	札幌市西区		更地	（　）	不整形	北西10m市道、南西25m、二方路		準工３３ｍ高度地区 (70,200)
e	１２１１２９１１０７ -595301	札幌市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西20m道道、南西10m、角地		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,458	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,854	100 [ 84.8]	207,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 156,366	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,833	100 [ 72.8]	212,683		213,000
c	(　 151,520) 151,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	140,296	100 [ 58.2]	241,058		241,000
d	(　 ) 145,790	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	147,979	100 [ 52.5]	281,865		282,000
e	(　 ) 168,111	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	164,589	100 [ 72.8]	226,084		226,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

札幌西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,362,343	4,694,069	18,668,274	14,563,900	4,104,374	（　0.9435） 3,872,477	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	88,010,841 円　　　　（　 178,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	307.25	ＲＣ4	1,223.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階が共同住宅（２ＬＤＫ×１２戸、平均専有面積約６５㎡）、平面駐車場７台を想定

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.94	81.9	247.25	2,800	692,300	3.0	2,076,900
							0.0	0
2～ 4	住宅	307.25	85.5	262.72	1,550	407,216	1.0	407,216
							0.0	0
～

～

～

計		1,223.69	84.6	1,035.41		1,913,948		3,298,548
								0

⑨年額支払賃料	1,913,948 円　×　12ヶ月　＝　 22,967,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,035.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,967,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　％　＝　　 1,148,369 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,331,007 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,298,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,336 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,362,343 円　　　　（　 47,197 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１２９５１０７　　　　-595205	2,151 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,807 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１４７５１０７　　　　-595008	2,464 ( 2,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [150.0]	100 [ 75.0]	2,738
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	884,000 円	221,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,223,969 円	24,479,376　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 265,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,878,500 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,694,069 円　（　　　　　　 9,483 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,223.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,563,900 円（　　　　　 29,422 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,362,343 円
②総費用	4,694,069 円
③純収益　①－②	18,668,274 円
④建物等に帰属する純収益	14,563,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,104,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,872,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,010,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
札幌西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌西 5-1

北海道

北海道第３

氏名

不動産鑑定士　三原　正之

印

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市西区二十四軒１条４丁目２５番５｢二十四軒１条４－６－７｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南西27m市道	水道、ガス、下水	二十四軒近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

二十四軒駅近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅及びバスターミナルに近接する幹線街路沿線の商業地域で、古いビルも多いため当分は現状を維持して
推移するものと予測する。近隣周辺はマンション需要等が多く、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は西区内の地下鉄駅周辺の商業地域。需要者は主として札幌市等の道内主要都市に本社を置く法人で商工関
連業者及び不動産関連業者が多く、全国に事業展開する企業も見られる。地下鉄駅周辺の優位性から市場性が高く、商
業床需要のほかにアパート、マンション需要等も強く、収益物件の人気が高い。土地は５００㎡程度で、１億１千万円
～１億３千万円程度、取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地下鉄駅前に存し、周辺建物は築年数が経過したものが多く、商業集積度はやや低いが、札幌都心に近いため土地需要
が強い地域である。収益物件が多く物件間の競争が激しいため、賃料水準が硬直的で収益価格は低めに試算されたもの
と判定する。代表標準地との検討を踏まえ、自社使用目的での取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた比準価
格を中心に、収益価格を関連付けて調整を行い、最近の地価動向にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌西 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[155.9]

[100.0]
100

231,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で観光、飲食業での影響は
あるが、地下鉄駅前や幹線街路沿線の商業地
域は底堅い商業床需要があり需給動向は比較
的安定している。

地下鉄駅前で、幹線街路沿いの商業地域であ
るため商業床需要のほか、マンション等の需
要が多く、人気が高いため市場性はますます
高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１２９１１０７ -115003	札幌市西区		建付地	（　）	長方形	東20m道道、西8.2m、二方路		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
b	１２１１２２１１０７ -115001	札幌市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、南西4m、北西4m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	１２１１４７１１０７ -115001	札幌市西区		更地	（　）	長方形	北西22m道道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	１２１１４７１１０７ -115002	札幌市西区		貸家建付地	（　）	台形	北西20m市道、南西6m、角地		近商６０ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,366	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,833	100 [ 65.3]	237,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 151,520) 151,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 108.0]	175,370	100 [ 75.5]	232,278		232,000
c	(　 ) 302,554	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	305,277	100 [ 128.5]	237,570		238,000
d	(　 ) 156,664	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	150,248	100 [ 64.0]	234,763		235,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

札幌西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,529,538	4,522,386	19,007,152	14,761,600	4,245,552	（　0.9435） 4,005,678	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	91,038,136 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	307.25	ＲＣ4	1,223.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２～４階は共同住宅２ＬＤＫ×１２戸、平均専有面積約約６６㎡、駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	301.94	81.9	247.29	2,700	667,683	3.0	2,003,049
							0.0	0
2～ 4	住宅	307.25	85.5	262.70	1,600	420,320	1.0	420,320
							0.0	0
～

～

～

計		1,223.69	84.6	1,035.39		1,928,643		3,264,009
								0

⑨年額支払賃料	1,928,643 円　×　12ヶ月　＝　 23,143,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,035.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,143,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,512,000 円　　×　　％　＝　　 1,157,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,498,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,264,009 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,529,538 円　　　　（　 47,534 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１２９５１０７　　　　-595205	2,151 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,707 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１４７５１０７　　　　-595003	3,342 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	672,000 円	224,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,232,786 円	24,655,716　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 265,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,904,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,522,386 円　（　　　　　　 9,136 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9435

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 1,223.69 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,761,600 円（　　　　　 29,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,529,538 円
②総費用	4,522,386 円
③純収益　①－②	19,007,152 円
④建物等に帰属する純収益	14,761,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,245,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,005,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,038,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）