別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌南 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -37 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一 印  TEL.

鑑定評価額 1,370,000 円  １㎡当たりの価格 7,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区北ノ沢１７４５番５６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる郊外の住 宅地域 南8m市道 水道、下水 真駒内 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画（北ノ沢静涼苑地区 地区計画）が定められている 戸建住宅地 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅北西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は西野真駒内清田線背後の調区内住宅団地で、一部が土砂災害警戒区域に指定されている。地下鉄駅からは 遠く、やや別荘地的色彩にある。当面は同様の住環境を維持すると予測。地価は弱含み傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区内の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円。需要者は市内の居住者が大半を占める。中心部から離 れた交通利便性の劣る郊外の地域は人気がなく、対象標準地は藻岩山山麓エリア、市内中心部からは同山の裏側に位置 し、緑豊かであるが交通利便性が劣り、空地も多く、近年、土砂災害警戒区域に指定されたこともあり、売り物件に比 べ成約物件は少い。当該近隣地域における土地需要の中心価格は対象地と同規模で１４０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は藻岩山西側山麓部に位置し、別荘地的色彩のエリアである。市街化調整区域のうち住宅建築が可能な地域であ るが、同種地域に対する土地需要が減退し取引事例は極めて少ない状況にある。取引も自用目的が殆どでアパート等の 賃貸市場が未成熟であるので収益価格は採用せず、市場性を反映し信頼性が高いと認められる比準価格を中心に対象標 準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、比較すべき適切な公示地の設定が周辺に無く、その規準は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では、コロナ禍以前は一部地域を除き、 地下鉄駅に近い等の利便性が良好な地域を中 心に地価は安定的に推移してきた。今後の動 向が注視される。 駅から遠く土砂災害警戒区域の指定もあり、 別荘地的色彩の当地は、コロナ禍以前より地 価は弱含み傾向にあった。当面は同様な趨勢 が続くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％