別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 札幌南 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -18 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　林　誠 印  TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野４条３丁目３５０番２７ ｢藤野４条３－１７－１８｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北6m市道 水道、下水 真駒内 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   160 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 真駒内駅南西方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から距離のある一般戸建住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域である。中心部及び地下鉄駅から遠く利便性に 劣ることから、地価水準は若干の下落傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に藤野地区一帯の住宅地域である。需要者は市内に住む自己使用の住宅用地を探す個人が中心と把握 される。市内中心部及び地下鉄駅から距離があり、生活利便性に劣るため、需要は弱い。尚、新型コロナの今後の影響 が懸念される。需要の中心となる価格は、土地が１００坪程度の画地で４５０万円前後と思料される。新築物件も見ら れるものの、中古物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 藤野地区の住宅地域から取引事例を採用しており、地域的類似性が高く、規範性の高い比準価格となった。自用の戸建 住宅が中心の地域でアパート等の賃貸物件が少ないことから、賃貸市場が成熟しておらず、収益価格を求めることはで きなかった。各種補修正も適切に行われた規範性の高い比準価格を標準とし、周辺の不動産市況や代表標準地も考慮の うえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 93.7] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が懸念されるが、利便性の 高い地域を中心に宅地需要は概ね堅調である 。一方で、郊外では弱含みの地域もあり二極 化が進んでいる。 中心部から距離のある利便性の劣る郊外住宅 地域につき、地価水準は若干の下落傾向と予 測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％