別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 札幌南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌南 -8 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　今田　幹丈 印  TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市南区藤野２条５丁目８０番４１ ｢藤野２条５－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 真駒内 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　８ ｍ市道 交通 施設 真駒内駅南西方 6.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。国道背後の住宅 地であることから利便性が良く需給関係が安定している。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区藤野地区に存する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域が圏域。需要者の中心は札幌市内の個人が大半を占め る。郊外の住宅地は利便性がやや劣ることから需要は弱いが、国道に近く藤野地区でも利便性がやや良好な地域では土 地需要があるため、需給関係は比較的安定している。市場の中心となる価格帯は土地面積３００㎡程度で５８０万円前 後、新築の戸建物件は２，５００万円程度、中古物件は１，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が大半を占める。第１種低層住居専用地域内であり、収益性 より快適性を求める地域であることからアパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場も未成熟である。また取引は自 己使用目的の物件が中心であることから、収益価格は試算することが出来なかった。よって、代表標準地との検討を踏 まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [ 67.9] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道内の景気はコロナ禍の影響から厳しい状態 にあり、土地取引も減少傾向にある。住宅着 工は横ばいの動き、個人消費は低水準となっ ている。 郊外の低価格帯住宅地として一定の需要があ り、横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％