鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０６１１０５ -115002	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２２０１０６１１０５ -595002	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、北8m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
c	２２０１０９１１０５ -511036	札幌市豊平区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m国道、南6m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２０１０９１１０５ -515001	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	西32m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	１２０１７７１１０５ -115013	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.6m道道、南東8m、北西8m、三方路		準住居高度地区最高33m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,646	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	100,852	100 [ 89.7]	112,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 65,082	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,586	100 [ 82.6]	78,191		78,200
c	(　 ) 127,632	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	120,385	100 [ 133.8]	89,974		90,000
d	(　 ) 110,736	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,055	100 [ 110.5]	104,122		104,000
e	(　 ) 128,170	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.7]	132,196	100 [ 119.6]	110,532		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.8
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +31.2
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +7.7
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.2
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

札幌豊平 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,453,445	5,004,378	11,449,067	9,945,000	1,504,067	（　0.9417） 1,416,380	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,190,455 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	348.00	Ｓ3	899.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防特別用途地区３３ｍ高度地区	90 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	34.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階２戸の約１２０．５㎡の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	95.0	266.00	2,100	558,600	3.0	1,675,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	348.00	87.4	304.00	1,550	471,200	2.0	942,400
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	271.00	88.9	241.00	1,400	337,400	1.0	337,400
							0.0	0
～

～

計		899.00	90.2	811.00		1,367,200		2,955,600
								0

⑨年額支払賃料	1,367,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,406,400 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 811.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 583,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,990,320 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,236,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,425,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,955,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,453,445 円　　　　（　 36,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０６１１０５　　　　-515001	2,107 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,573	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１０６１１０５　　　　-515003	1,568 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,074
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	153,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,119,478 円	17,662,320　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,560,600 円	153,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,004,378 円　（　　　　　　 11,047 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9417

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 899.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,945,000 円（　　　　　 21,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,453,445 円
②総費用	5,004,378 円
③純収益　①－②	11,449,067 円
④建物等に帰属する純収益	9,945,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,504,067 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,416,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,127 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,190,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌豊平 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-10

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

印

TEL.

鑑定評価額

48,000,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区西岡３条４丁目１４０番７１｢西岡３条４－１－１０｣				②地積　(㎡)	453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
	3:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ4F1B	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	北東32m市道	水道、下水	福住 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３２ｍ市道

交通

施設

福住駅南西方

1.6km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
３３ｍ高度地区
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

イオン札幌西岡店を中心に商業集積が進んでおり、背後住宅地の需要も堅調であり、コロナ禍による経済活動の
停滞が懸念されるものの、地価そのものは上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市の沿道型業務用地が存する圏域で、幅広い利用可能性を有することから、その範囲は豊平区内を中
心として広域的になるものと思料される。車道の中央分離帯が繁華性をやや阻害している要素があるものの、車両交通
量の多い羊ケ丘通沿いに位置し、近年大型商業施設も開業するなど需要は堅調である。新規需要の中心は各種店舗、サ
ービス業等の経営者等で、市外からも参入している。取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線街路沿いの更地売買が少ないため、取引事例比較法の適用においては、異類型の事例や広域的な事例からの検討も
行った。需要の中心は収益性を重視し、商業集積を選好する事業者であるが、地価変動に対する賃料の硬直性があり、
収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標
準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊平 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[169.3]

[100.0]
100

106,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微減傾向にある。コロナ
禍の影響により投資物件の選別化が進むもの
と見られる。

大型店舗や共同住宅等が混在する羊ケ丘通沿
いの商業地域で、車輌交通量が多く稀少性が
高いため、相応の需要が期待される。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１０９１１０５ -515001	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	西32m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２２０１０６１１０５ -595002	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、北8m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
c	１２０１７７１１０５ -115012	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	１２０１７７１１０５ -115004	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,736	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,055	100 [ 107.8]	106,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 65,082	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,586	100 [ 69.6]	92,796		92,800
c	(　 ) 163,968	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	159,732	100 [ 144.0]	110,925		111,000
d	(　 ) 150,521	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,134	100 [ 128.1]	120,323		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

札幌豊平 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,453,445	5,006,978	11,446,467	9,945,000	1,501,467	（　0.9417） 1,413,931	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,134,795 円　　　　（　 70,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	348.00	Ｓ3	899.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区特別用途地区	90 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	34.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階は平均専有面積約１２０㎡の２ＬＤＫ２戸の共同住宅、駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	95.0	266.00	2,100	558,600	3.0	1,675,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	348.00	87.4	304.00	1,550	471,200	2.0	942,400
							0.0	0
3～ 3	住宅	271.00	88.9	241.00	1,400	337,400	1.0	337,400
							0.0	0
～

～

計		899.00	90.2	811.00		1,367,200		2,955,600
								0

⑨年額支払賃料	1,367,200 円　×　12ヶ月　＝　 16,406,400 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 811.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 583,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,990,320 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,236,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,425,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,955,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,453,445 円　　　　（　 36,321 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０６１１０５　　　　-515001	2,107 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１１０６１１０５　　　　-515003	1,568 ( 1,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,003
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	153,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,119,478 円	17,662,320　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,560,600 円	153,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,006,978 円　（　　　　　　 11,053 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9417

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 899.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,945,000 円（　　　　　 21,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,453,445 円
②総費用	5,006,978 円
③純収益　①－②	11,446,467 円
④建物等に帰属する純収益	9,945,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,501,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,413,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,134,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,900 円／㎡）