鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０９１１０５ -115001	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	西25m国道、北20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
b	１２０１７７１１０５ -115004	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
c	１２０１７７１１０５ -115003	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21m市道、南西8m、角地		商業 (100,400)
d	１２０１７７１１０５ -115013	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.6m道道、南東8m、北西8m、三方路		準住居高度地区最高33m (70,200)
e	２２０１０９１１０５ -515001	札幌市豊平区		建付地	（　）	長方形	西32m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	208,197	100 [ 115.2]	180,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 150,521	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,134	100 [ 87.2]	176,759		177,000
c	(　 ) 212,995	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	207,721	100 [ 112.6]	184,477		184,000
d	(　 ) 128,170	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.7]	132,196	100 [ 71.2]	185,669		186,000
e	(　 ) 110,736	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	115,055	100 [ 60.9]	188,924		189,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.7
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +12.3
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.9
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -38.5
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,127,756	16,757,527	36,370,229	30,939,200	5,431,029	（　0.9458） 5,136,667	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	116,742,432 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,629.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.0 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階各４戸約７０㎡の１ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.18	95.4	278.68	2,540	707,847	3.0	2,123,541
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	292.18	95.4	278.68	1,620	451,462	1.0	451,462
							0.0	0
6～ 9	共同住宅	292.18	95.4	278.68	1,620	451,462	1.0	451,462
							0.0	0
～

～

計		2,629.62	95.4	2,508.12		4,319,543		5,735,237
								0

⑨年額支払賃料	4,319,543 円　×　12ヶ月　＝　 51,834,516 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,693 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の不動産賃貸市場を考慮して求めた。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,244,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,446,209 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,244,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,615,217 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,074,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,735,237 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,127,756 円　　　　（　 59,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０９５１０５　　　　-511002	1,532 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,621 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１０６１１０５　　　　-111001	1,545 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,931
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,928,000 円	488,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,499,727 円	57,690,209　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 376,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,977,600 円	488,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	488,000 円	488,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	488,000 円	488,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,757,527 円　（　　　　　　 18,703 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	488,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 2,629.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,939,200 円（　　　　　 34,530 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,127,756 円
②総費用	16,757,527 円
③純収益　①－②	36,370,229 円
④建物等に帰属する純収益	30,939,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,431,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,136,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,742,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌豊平 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌豊平 5-5

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

印

TEL.

鑑定評価額

161,000,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市豊平区平岸３条１０丁目９番｢平岸３条１０－１－３８｣				②地積　(㎡)	896 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.5	店舗兼工場Ｓ2	スーパー、店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西25m国道	水道、ガス、下水	平岸 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

平岸駅南方

430m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

スーパー等各種店舗や共同住宅等が混在する路線商業地域で、長期的には高層化の傾向で熟成推移すると判断す
る。一方コロナ禍による経済活動の停滞が影響し、地価そのものは若干の上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 119,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市の沿道型の商業地域が存する圏域で、幅広い利用可能性を有することから、その範囲は豊平区内を
中心として広域的になるものと思料される。平岸通沿いの業務用地は稀少性が高いが、コロナ禍による影響から各種事
業計画は見直しを迫られており、地価水準は若干の上昇傾向と見られる。需要の中心は主として各種店舗、サービス業
、営業所等の経営者層で、市外からも参入している。取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近時での国道沿いの更地売買がやや少ない為、広域的な事例、異類型の事例も採用した。比準価格は収益性も考慮の上
取引されたと判断される事例からも求めており規範性は高い。地価変動に対して賃料の調整は弱く、将来的な空室率の
動向等に対して安全志向も働き、賃料収益の反映には一定の限界があると判断した。したがって比準価格を重視し、収
益価格も考慮の上、他の標準地とのバランス、コロナ禍における不動産取引市場の動向を踏まえて上記の通り求めた。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌豊平 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    180,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊平区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微減傾向にある。コロナ
禍の影響により投資物件の選別化が進むもの
と見られる。

地域及び周辺に格別の変動要因はないが、地
下鉄駅に比較的近いことから、一層熟成化の
傾向にある。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

札幌豊平 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１７７１１０５ -115003	札幌市豊平区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21m市道、南西8m、角地		商業 (100,400)
b	１２０１７７１１０５ -115013	札幌市豊平区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.6m道道、南東8m、北西8m、三方路		準住居高度地区最高33m (70,200)
c	１２０１７７１１０５ -115004	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
d	１２１１０９１１０５ -115001	札幌市豊平区		更地	（　）	長方形	西25m国道、北20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 212,995	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	207,721	100 [ 114.4]	181,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 128,170	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.7]	132,196	100 [ 74.6]	177,206		177,000
c	(　 ) 150,521	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,134	100 [ 83.6]	184,371		184,000
d	(　 ) 211,623	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	208,197	100 [ 110.0]	189,270		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -1.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

札幌豊平 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,736,412	16,998,475	36,737,937	31,763,400	4,974,537	（　0.9458） 4,704,917	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	106,929,932 円　　　　（　 119,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌豊平 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	292.18	ＲＣ9	2,629.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	896 ㎡	23.0 m x 38.8 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は各階平均専有面積約７０㎡の１ＬＤＫ４戸、駐車場１７台を想定した。

⑦有効率　 95.4 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.18	95.4	278.68	2,550	710,634	3.0	2,131,902
							0.0	0
2～ 9	住宅	292.18	95.4	278.68	1,620	451,462	1.0	451,462
							0.0	0
～

～

～

計		2,629.62	95.4	2,508.12		4,322,330		5,743,598
								0

⑨年額支払賃料	4,322,330 円　×　12ヶ月　＝　 51,867,960 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 2,508.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,611,693 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,244,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,479,653 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 2,244,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,040,656 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,682,997 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,743,598 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,736,412 円　　　　（　 59,974 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１７７５１０５　　　　-111003	1,588 ( 1,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,715	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,621 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２０１０９５１０５　　　　-511022	1,328 ( 1,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,537
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌豊平 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,006,000 円	501,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	7,504,075 円	57,723,653　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 376,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,110,200 円	501,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,998,475 円　（　　　　　　 18,972 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	501,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 2,629.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,763,400 円（　　　　　 35,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,736,412 円
②総費用	16,998,475 円
③純収益　①－②	36,737,937 円
④建物等に帰属する純収益	31,763,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,974,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,704,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,251 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,929,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,000 円／㎡）