別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌豊平 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -31 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　勝利 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区福住１条５丁目１２３番１１ ｢福住１条５－９－３２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 福住 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 福住駅南西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅までやや距離があるものの、相対的な値頃感もみられることから一次取得者を中心とした需要が堅調で 地価は上昇傾向にある。そのほか、地域要因に変動は認められないことから、当分の間、現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東豊沿線で豊平区を中心とする住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一次取得者層が中 心である。最寄り駅からやや距離があるものの、豊平区内の住宅地としては相対的な値頃感もみられることから需要は 堅調であり新型コロナウイルス感染症が収束をみない経済状況下ではあるが、地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯 は、土地１７０㎡程度で１３百万円前後、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で３０百万円台中盤から後半。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用建物を想定することが困難な、第１種低層住居専用地域内の良好な住環境を指向する住宅地域である。収益還元 法については、当該標準地の最有効使用及び市場参加者の属性から規範性に乏しいので適用しない。自己の居住用建物 の建築を目的とした市場参加者は、居住の快適性を重視し、現実に発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向 にある。こうした市場特性を考慮のうえ比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊平 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.5] 100 [ 93.1] [104.5] 100 77,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により厳し い景気状況であるが、個人消費は持ち直し傾 向にあり、企業の業況判断も改善の動きがみ られる。 羊ヶ丘通背後で生活利便施設に比較的恵まれ た住宅地域。相対的な値頃感もみられること からコロナ禍の経済状況ではあるが地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％