別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌豊平 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　目黒　健兒 印  TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東２条９丁目５８０番７８ ｢月寒東２条９－３－６｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東9m市道 水道、ガス、下水 月寒中央 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　   9.8 ｍ、規模　　       133 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　市道９ ｍ 交通 施設 月寒中央 650m 法令 規制 ２住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。地下鉄駅から６５０ｍあるものの戸建住宅への需要の高 まり等により、地価は、コロナ禍等で勢いは弱まったものの、上昇している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区の住宅地域である。需要者の中心は、３０～４０代の札幌市内の居住者である。典型的需要者は戸 建住宅の取得を企図する個人であり、賃貸不動産への投資家も散見される。豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの 距離の長短にかかわらず、コロナ禍等で勢いは弱まったものの、上昇が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地 のみでは１５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の取引事例、収益還元法の賃貸事例等、信頼性相応である。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する 個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比 準価格がより説得力を有し、地下鉄駅から６５０ｍあるものの戸建住宅への需要の高まり等により、地価は上昇してい ることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊平 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [106.0] 100 [123.5] [101.5] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊平区の住宅地の地価は、地下鉄駅からの距 離の長短にかかわらず、コロナ禍等で勢いは 弱まったものの、上昇が続いている。 地下鉄駅から６５０ｍあるものの戸建住宅へ の需要の高まり等により、地価は、コロナ禍 等で勢いは弱まったものの、上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％