別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌豊平 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -13 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香 印  TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区西岡１条５丁目１２５番５４１ ｢西岡１条５－７－１３｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 澄川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　８ ｍ市道 交通 施設 澄川駅東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。居住環境が良好で比較的都心に近い立地で あるため底堅い需要が見られ、地価はコロナ禍の状況次第ではあるが当面は上昇基調を維持と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊平区・南区等の閑静な戸建住宅地域。需用者層は主に市内居住の１次取得者層が大半を占める。周辺で は大型の造成分譲も行われ、居住者の高齢化により潜在的な供給圧力も強いものと認められるが、環境良好な住宅地域 で、近年の低金利政策を背景に需給は堅調であり、コロナ禍以後においても地価は上昇基調を維持している。中心とな る価格帯は、土地は１８０㎡前後で１，３００万～１，４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心であることから賃貸市 場は見い出せず、収益価格は試算しなかった。よって本件では、周辺類似地域内に存する４事例を採用し、コロナ禍以 後の需給動向も考慮して試算した信頼性の高い比準価格を標準に、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による雇用・所得環境悪化の影響は 生じているものの、金融緩和政策の下、戸建 住宅には依然安定した需要が見られる。 地下鉄駅からはやや距離があるが、比較的都 心に近い立地で居住環境も良好であることか ら底堅い需要が見られ、地価は上昇基調を維 持している。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％