別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌豊平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌豊平 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　横山　幹人 印  TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外 ｢月寒東５条１７－２－６｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 西10m市道 水道、下水 南郷１８丁目 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１０ ｍ市道 交通 施設 南郷１８丁目駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部と比較して相対的に地価水準が低いため、相 応の需要があるものと見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には豊平区を中心とした札幌市内の住宅地域の圏域で、狭義では月寒東地区内の住宅地域である。 地縁選好性が見られるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。新型コロナの住宅市場への波及は限定的で一般戸建 住宅への需要は堅調であり、地価の上昇基調は継続している。古くからの分譲地が多いため中古住宅が需要の中心であ る。土地取引総額は１３００～１４００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般戸建住宅が建ち並ぶ月寒東地区の住宅地で、用途上の制限から共同住宅はあまり見られず、賃貸市場は未成 熟であり収益価格は試算が困難である。需要者は住宅居住を目的とする最終ユーザーであり、価格は需要と供給のバラ ンスによって形成されることが通常であるため、市場性を反映した比準価格が最も説得力を有する。本件においては、 最新の地価動向を考慮した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊平 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,800 円／㎡ [104.7] 100 100 [104.5] 100 [ 95.0] [103.0] 100 74,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊平区は総人口、老年人口とも増加傾向で、 生産年齢人口は近年微減傾向にある。コロナ 禍の影響により投資物件の選別化が進むもの と見られる。 当該地域は一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域 で、地域要因に大きな変化はなく、地価は安 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％