鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595036	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、北西9.1m、角地		商業高度地区最高60m (100,400)
b	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595037	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、北東7.3m、二方路		商業高度地区最高60m (100,400)
c	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595009	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南西5.4m、二方路		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
d	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595035	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、南西8m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,217	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	244,423	100 [ 94.5]	258,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 227,465	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	222,653	100 [ 91.7]	242,806		243,000
c	(　 ) 210,391	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,078	100 [ 78.4]	278,161		278,000
d	(　 ) 160,592	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.7]	202,714	100 [ 78.9]	256,925		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

札幌白石 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,702,353	9,952,448	26,749,905	21,580,000	5,169,905	（　0.9458） 4,889,696	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	111,129,455 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	418.95	ＲＣ3F1B	1,520.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高45m	80 ％	300 ％	300 ％	526 ㎡	21.0 m x 24.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～地下１階：店舗、２～３階：共同住宅、駐車場６台

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	418.95	91.1	381.76	2,200	839,872	3.0	2,519,616
							0.0	0
1～ 1	店舗	328.50	83.7	275.06	3,200	880,192	6.0	5,281,152
							0.0	0
2～ 2	住宅	418.95	89.3	374.02	1,700	635,834	1.0	635,834
							0.0	0
3～ 3	住宅	354.11	87.3	309.18	1,650	510,147	1.0	510,147
							0.0	0
～

計		1,520.51	88.1	1,340.02		2,866,045		8,946,749
								0

⑨年額支払賃料	2,866,045 円　×　12ヶ月　＝　 34,392,540 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,340.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,216,048 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,608,588 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,927,229 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,617,359 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,946,749 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,994 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,702,353 円　　　　（　 69,776 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-195001	2,625 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595003	2,581 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,931,548 円	38,544,588　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,386,400 円	332,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,952,448 円　（　　　　　　 18,921 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,520.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,580,000 円（　　　　　 41,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,702,353 円
②総費用	9,952,448 円
③純収益　①－②	26,749,905 円
④建物等に帰属する純収益	21,580,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,169,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,889,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,129,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌白石 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-9

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

印

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

255,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区菊水３条２丁目１番８外｢菊水３条２－４－１７｣				②地積　(㎡)	526 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:1.2	銀行Ｓ2	中小規模店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西25m道道	水道、ガス、下水	菊水近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

菊水駅北方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナによる影響から先行きは
不透明であるが、地下鉄菊水駅近接の当該地域への需要は強く、地価も上昇傾向で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は白石区を主に市内の地下鉄駅徒歩圏を中心とする幹線道路沿い等の商業地域一円。需要者は主として投資
目的の法人及び個人あるいは店舗経営目的の法人等である。新型コロナによる影響から投資物件の流通が減少する等、
上昇率は大きく縮小したが、地下鉄菊水駅近接の当該地域への需要は依然として強く、地価も上昇傾向が続いている。
用途・規模により様々で総額の把握は困難であるが、土地単価は２５万～２６万円／㎡前後が需要の中心と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は地下鉄菊水駅近接の商業地域であり投資目的の需要者が多く、収益性から市場参加の意思決定を行うが、収
益価格は地価に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算されたものと判断される。比準価格は市場動向
を反映した信頼性が高い価格と認められることから、試算価格の調整は市場動向が反映された比準価格を重視して、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

[100.0]
100

255,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

白石区の商業地域は郊外も含め地価上昇が続
いているが、上昇率は新型コロナの店舗系用
途への影響から縮小しており、先行きは不透
明である。

特に大きな変動要因はない。地下鉄駅近接の
当該地域への需要が強く地価も上昇が続いて
いるが、新型コロナの影響からその上昇率は
大きく縮小した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595036	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、北西9.1m、角地		商業高度地区最高60m (100,400)
b	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595037	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	南西25m道道、北東7.3m、二方路		商業高度地区最高60m (100,400)
c	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595004	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南東19.7m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
d	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595034	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 231,217	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.0]	244,423	100 [ 99.8]	244,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 227,465	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	222,653	100 [ 84.8]	262,563		263,000
c	(　 ) 156,282	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,565	100 [ 57.2]	287,701		288,000
d	(　 ) 216,807	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,130	100 [ 85.5]	264,480		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

札幌白石 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,447,771	7,069,598	26,378,173	21,385,000	4,993,173	（　0.9458） 4,722,543	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	107,330,523 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	418.95	ＲＣ3F1B	1,520.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	526 ㎡	21.0 m x 24.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅を想定。１階・地下１階が店舗。２・３階は２ＬＤＫ、４ＬＤＫが計９戸で平均専有面積約７５．９１㎡。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	328.50	83.7	275.06	3,150	866,439	6.0	5,198,634
							0.0	0
2～ 2	住宅	418.95	89.3	374.02	1,700	635,834	1.0	635,834
							0.0	0
3～ 3	住宅	354.11	87.3	309.18	1,700	525,606	1.0	525,606
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	418.95	91.1	381.76	2,150	820,784	3.0	2,462,352
							0.0	0
～

計		1,520.51	88.1	1,340.02		2,848,663		8,822,426
								0

⑨年額支払賃料	2,848,663 円　×　12ヶ月　＝　 34,183,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,340.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 936,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,183,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 936,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,755,998 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,363,958 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,822,426 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,447,771 円　　　　（　 63,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１２Ｃ１０４　　　　-595004	2,173 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,166 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-595003	2,581 ( 2,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	987,000 円	329,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,755,998 円	35,119,956　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 312,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,355,800 円	329,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	329,000 円	329,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	329,000 円	329,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,069,598 円　（　　　　　　 13,440 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	329,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,520.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,385,000 円（　　　　　 40,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,447,771 円
②総費用	7,069,598 円
③純収益　①－②	26,378,173 円
④建物等に帰属する純収益	21,385,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,993,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,722,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,330,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）