鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１６１Ｔ１０４ -595011	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東32m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595034	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595002	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m道道、南西8m、二方路		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595035	札幌市白石区		建付地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、南西8m、角地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,833	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	240,433	100 [ 100.0]	240,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 216,807	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,130	100 [ 92.2]	245,260		245,000
c	(　 ) 198,144	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	206,070	100 [ 106.9]	192,769		193,000
d	(　 ) 160,592	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.7]	202,714	100 [ 79.2]	255,952		256,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

札幌白石 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,265,665	3,996,032	14,269,633	11,440,000	2,829,633	（　0.9458） 2,676,267	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	60,824,250 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	237.28	ＲＣ4	938.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	14.1 m x 24.1 m	前面道路：道道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅（各階２ＬＤＫ×２戸、３ＬＤＫ×１戸）計９戸を想定した。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.68	89.1	201.90	2,630	530,997	3.0	1,592,991
							0.0	0
2～ 4	住宅	237.28	93.5	221.88	1,570	348,352	1.0	348,352
							0.0	0
～

～

～

計		938.52	92.4	867.54		1,576,053		2,638,047
								0

⑨年額支払賃料	1,576,053 円　×　12ヶ月　＝　 18,912,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 867.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,912,636 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 960,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,240,604 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,638,047 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,061 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,265,665 円　　　　（　 55,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-591019	1,729 ( 1,693)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,571 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-191005	1,466 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	704,000 円	176,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	960,032 円	19,200,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,795,200 円	176,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,996,032 円　（　　　　　　 12,109 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 938.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,440,000 円（　　　　　 34,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,265,665 円
②総費用	3,996,032 円
③純収益　①－②	14,269,633 円
④建物等に帰属する純収益	11,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,829,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,676,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,824,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌白石 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌白石 5-5

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　須藤　秀行

印

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市白石区南郷通７丁目北２６番１外｢南郷通７北２－１７｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西32m道道	水道、ガス、下水	南郷７丁目 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３２ｍ道道

交通

施設

南郷７丁目駅北西方

70m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は地下鉄南郷７丁目駅に近接する商業地域として当分の間、現状を維持すると思われる。交通接近条件
が優れる地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市の中央区を除く、地下鉄各駅に近接する商業地域である。需要者の中心は賃貸マンション、店舗・
事務所ビル等への投資を目的とする法人である。当該地域は白石区の中では立地が相対的に優れているため、業務系用
途と住宅系用途の両方の高い需要が見込まれる。また、収益物件の取引利回りは低水準であり地価の上昇が見られる地
域である。土地の取引価格は利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であり、還元利回り等の指標については規範性が高いと考えられる。一
方、必ずしも土地の最高度利用を前提としない当該地域における土地残余法の各種想定には限界があるため、本件収益
価格の精度は若干劣ると判断した。本件は比較対象として妥当な取引事例を採用し、市場性を反映している実証的な比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌白石 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 245,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[100.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

札幌市の商業地域は新型コロナの影響により
、収益物件の流通が減少傾向にある。特に、
店舗系用途は影響を強く受けている。

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅に
近接する利便性の良い地域のため、宅地需要
は旺盛である。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌白石 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１６１Ｔ１０４ -595020	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東32m道道、北西15m、角地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２１Ｋ１６１Ｔ１０４ -595023	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ正方形	南36m道道、東8m、北8m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
c	２１Ｋ１１２Ｔ１０４ -595034	札幌市白石区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２１Ｋ１６１Ｔ１０４ -595003	札幌市白石区		更地	（　）	長方形	南西15m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区特別用途地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,942	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	246,012	100 [ 94.0]	261,715	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 230,172	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	232,323	100 [ 94.1]	246,889		247,000
c	(　 ) 216,807	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	226,130	100 [ 97.0]	233,124		233,000
d	(　 ) 190,141	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	195,085	100 [ 79.7]	244,774		245,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

札幌白石 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,999,600	5,469,226	15,530,374	12,545,000	2,985,374	（　0.9458） 2,823,567	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	64,171,977 円　　　　（　 194,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌白石 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	237.28	ＲＣ4	938.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	14.1 m x 24.1 m	前面道路：道道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗×２区画、２～４階は共同住宅（各階２ＬＤＫ×２戸、３ＬＤＫ×１戸）、駐車場２台

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	226.68	89.1	201.90	2,800	565,320	3.0	1,695,960
							0.0	0
2～ 4	住宅	237.28	93.5	221.88	1,680	372,758	1.0	372,758
							0.0	0
～

～

～

計		938.52	92.4	867.54		1,683,594		2,814,234
								0

⑨年額支払賃料	1,683,594 円　×　12ヶ月　＝　 20,203,128 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 867.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,561,572 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,764,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,103,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,972,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,814,234 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,999,600 円　　　　（　 63,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-591013	1,643 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２１Ｋ１６１Ｃ１０４　　　　-591022	1,689 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,723
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌白石 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,964,826 円	22,076,700　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,968,600 円	193,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,469,226 円　（　　　　　　 16,573 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 938.52 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,545,000 円（　　　　　 38,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,999,600 円
②総費用	5,469,226 円
③純収益　①－②	15,530,374 円
④建物等に帰属する純収益	12,545,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,985,374 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,823,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,171,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,000 円／㎡）