別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌白石 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌白石 -18 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市白石区川下１条７丁目３番６ ｢川下１条７－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東8m市道 水道、下水 平和 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 平和駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅を最寄りとする一般住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。郊外住宅地の需要増に加え安値感 もあり地価は上昇傾向で推移すると思われる。新型コロナの影響は今のところ小さいが先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ白石駅、平和駅、厚別駅等を最寄り駅とする郊外の住宅地域一円。需要者の中心は札幌市内在住 の個人である。地下鉄駅周辺を中心に地価が高騰し、住宅地需要が郊外へも広がっている。郊外の住宅地域への新型コ ロナによる影響は小さいが先行きは不透明である。当該近隣地域は安値感もあり地価は上昇傾向が続いており、土地は 総額で１，２００万円前後で、新築戸建物件は３，０００万円以下が取引の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は川下地区の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。賃貸需要が殆どなく賃貸市場が形成されていないことから 収益還元法は適用しなかったため比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い事例を採用しており、市場 の実情を反映した規範性の高い価格と判断される。よって代表標準地からの検討結果、価格形成要因の変動状況等の検 討をも踏まえ、実証的で信頼性が高い比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額とし上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌白石 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [106.7] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [103.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 白石区の住宅地は郊外も含め需要が堅調で、 地価も全体的に上昇傾向にあるが、新型コロ ナによる影響は比較的小さいものの上昇率は 縮小した。 特に大きな変動要因はない。郊外住宅地への 需要増から、交通利便性はやや劣るが商業施 設へは近い当該地域の地価は安値感もあり上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％