別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌東 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -30 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀 印  TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区中沼１条３丁目２９番２１０ ｢中沼１条３－６－８｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 北東6m市道 水道、下水 新道東 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画区域（中沼地区）に より一般住宅の建築が可能な 市街化調整区域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する最寄駅から遠い既存の住宅地域。スーパー等から離れており生活の利便性にはやや欠 けている。今後も同様に推移すると思われる。新型コロナ感染症の影響により今後の地価動向は不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はモエレ沼公園周辺と豊平川に挟まれた中沼地区の住宅地域。主に中沼地区に地縁的選好性を有する世帯や 、低価格帯での住宅取得を目的とする第１次取得者が需要者の中心と思われる。店舗も近くになく交通の利便性が劣る ため価格水準は低かったが、割安感から需要が出てきており中心となる価格帯は土地２３０㎡前後で２４０万円～３３ ０万円程度と思われる。新型コロナ感染症の影響についてはまだ明確に表れていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地に存し利便性が劣りアパート等の収益物件が皆無のため、賃貸市場が未成立で収益価格の試 算はできなかった。比準価格の試算には対象標準地が存する中沼地区の事例を採用しており、不動産市場の動向を反映 した信頼性の高い価格である。よって比準価格を重視し、新型コロナ感染症が市街化調整区域の価格動向に及ぼす影響 について地元精通者の意見も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内では新型コロナウイルス感染症は秋 以降感染が拡大し、外出自粛要請から不動産 営業も制約を受け需要が低下し価格の上昇が 抑えられている。 生活の利便性が劣る地域のため宅地需要は少 なかったが、値頃感から需要がある。新型コ ロナウイルスの影響については不明である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％