別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌東 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　大植　隆 印  TEL.

鑑定評価額 8,730,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂８条３丁目６１３番４８ ｢東苗穂８条３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西8m市道 水道、下水 新道東 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。戸建住宅用地の需要増から交通利 便性がやや劣る郊外の住宅地域も地価は上昇傾向と思われるが、新型コロナの影響から先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東苗穂地区、東雁来地区を主に東区内の郊外の住宅地域一円。需要者は市内在住の戸建住宅目的の個人で ある。新型コロナによる影響で先行きは不透明であるが、地下鉄駅周辺の地価高騰や低金利政策により安値感のある郊 外への戸建住宅用地需要が増加しており、近隣地域の地価も上昇傾向で推移している。需要の中心は、土地が標準規模 で８５０万～９５０万円、新築の戸建物件は２，５００万～２，８００円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ東雁来地区との境付近に存する一般住宅地域で、アパート、戸建住宅の賃貸需要は極め て少なく、賃貸市場が形成されていない地域であるため収益価格の試算はできなかった。地域内にあっては自己利用の 戸建住宅を目的とした取引が大半であることから、本件においては代表標準地との検討結果も踏まえ、取引市場の実態 を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [105.3] 100 100 [104.5] 100 [108.1] [101.5] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の住宅地は地下鉄駅周辺の地価高騰から 郊外地域へも需要が広がっている。住宅地へ の新型コロナによる影響は小さいが先行きは 不透明である。 特に大きな変動要因はないが、低金利政策に より戸建住宅用地需要は郊外にあっても増加 しており、割安感もある当該地域の地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％