鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１９１０４１１０３ -515109	札幌市東区		更地	（　）	正方形	西25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区地区計画等 (80,300)
b	１１９１０４１１０３ -515002	札幌市東区		貸家建付地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (80,300)
c	１２１１０４１１０３ -195001	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、東14.5m、西14.5m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２０１０４１１０３ -511225	札幌市東区		建付地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e	２２０１０４１１０３ -511050	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,022	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,929	100 [ 103.0]	238,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 160,913	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 93.0]	100 [ 100.0]	197,940	100 [ 91.5]	216,328		229,000
c	(　 ) 196,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	225,104	100 [ 100.0]	225,104		239,000
d	(　 ) 182,932	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	205,626	100 [ 94.6]	217,364		230,000
e	(　 ) 169,045	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	171,014	100 [ 87.7]	194,999		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション適地で、開発法の適用が適切であるから。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,750,130,656	1,373,382,360	11	487,000	4,245.28	240,000	5,907.12
⑧開発法による価格	376,748,296 円　　　　（　 214,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

487,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

販売中の物件を参考にした。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 487,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,067,451,360 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,067,451,360 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,460,240,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,067,451,360 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 206,745,136 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,666,985,200 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率・消費税増税等のリスクを考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	165,396,109 円	( 8 ％)	×　　0.9088	（ 11 ヶ月）	＝　　 150,311,984 円
	販売総額(2期)	1,488,564,979 円	( 72 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,272,871,914 円
	販売総額(3期)	413,490,272 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 326,946,758 円
収入合計		－	－	－	－	1,750,130,656 円
支出	建築工事費(1期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,211,193 円
	建築工事費(2期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 127,055,488 円
	建築工事費(3期)	1,168,192,051 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 923,689,455 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	124,047,082 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,711,118 円
	販売管理費(2期)	82,698,054 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 70,715,106 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,373,382,360 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,750,130,656 円　　－　　　　　　 1,373,382,360 円　　＝　　　　　 376,748,296 円 214,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌東 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌東 -15

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　大植　隆

印

TEL.

鑑定評価額

414,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市東区北９条東３丁目４０番１４｢北９条東３－１－１｣				②地積　(㎡)	1,763 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (100,300)
	1.5:1	共同住宅ＳＲＣ13	高層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	西14.5m市道、三方路	水道、ガス、下水	さっぽろ 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

さっぽろ駅北東方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

大きな変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響もありマンション開発には慎重な状況で先行きは
不透明であるが、ＪＲ・地下鉄の札幌駅徒歩圏でマンション用地需要は根強く地価上昇で推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

高層分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 211,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東区を主に市内の地下鉄駅周辺を中心とするマンション等が建つ住宅地域のほか商住混在地域も含む。需
要者の中心は分譲マンション用地目的の開発業者、収益物件目的の法人等である。新型コロナの影響もありマンション
開発には慎重な動きもみられ先行きは不透明であるが、近隣地域はＪＲ及び地下鉄の札幌駅徒歩圏でマンション用地等
の需要は根強く地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は、規模・事業採算性等により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域はＪＲ及び地下鉄の札幌駅徒歩圏に存するマンション等が建つ地域であり、マンションの分譲販売を想定した
開発法による価格も求めた。市場の実態を反映した比準価格に比して、開発法による価格は高止まりの建築費等の影響
から若干低目に試算された。後者価格は事業採算性を反映した価格であるが想定要素も多いことから、本件では前年価
格からの推移等も勘案のうえ、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東区の地下鉄駅周辺の住宅地域は需要が堅調
で地価上昇が続いているが、新型コロナの影
響から上昇率はやや縮小しており先行きは不
透明である。

特に大きな変動要因はない。ＪＲ・地下鉄駅
徒歩圏内でマンション用地需要は底堅く地価
上昇が続いているが、新型コロナの影響もあ
り率は縮小した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌東 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１９１０４１１０３ -595007	札幌市東区		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (80,400)
b	１２１１０４１１０３ -195001	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南20m市道、東14.5m、西14.5m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２０１０４１１０３ -515017	札幌市東区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m市道、北18.4m、西7.2m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	１１９１０４１１０３ -595009	札幌市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m道道、東20m、角地		準工４５ｍ高度地区 (78,242)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 306,949	100 [ 100.0]	[ 106.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	328,128	100 [ 120.8]	271,629	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	288,000
b	(　 ) 196,325	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	225,104	100 [ 102.0]	220,690		234,000
c	(　 ) 115,737	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.1]	147,437	100 [ 72.1]	204,490		217,000
d	(　 ) 130,613	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	140,067	100 [ 58.7]	238,615		253,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

札幌東 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要より分譲マンションの開発需要が高く、収益価格より開発法価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,744,244,524	1,372,616,749	11	485,000	4,245.28	240,000	5,907.12
⑧開発法による価格	371,627,775 円　　　　（　 211,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌東 -15　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,763 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,763.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,181.02 ㎡	5,907.12 ㎡	5,165.52 ㎡	741.60 ㎡	4,245.28 ㎡	ＲＣ・13F ( 51 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 67.0 ％）	（ 335.1 ％）	（ 293.0 ％）	（ 42.1 ％）	（ 71.87 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	53.4 ｍ 33.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

485,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似地域における同種物件の取引事例価格等を参考に査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 485,000 円／㎡　　×　　 4,245.28 ㎡　　＝　　　　 2,058,960,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,058,960,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 5,907.12 ㎡　　＝　　　　 1,460,240,064 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,058,960,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 205,896,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,666,136,144 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	164,716,864 円	( 8 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 150,995,949 円
	販売総額(2期)	1,482,451,776 円	( 72 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 1,267,644,514 円
	販売総額(3期)	411,792,160 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 325,604,061 円
収入合計		－	－	－	－	1,744,244,524 円
支出	建築工事費(1期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,211,193 円
	建築工事費(2期)	146,024,006 円	( 10 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 127,055,488 円
	建築工事費(3期)	1,168,192,051 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 923,689,455 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	123,537,648 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 115,235,918 円
	販売管理費(2期)	82,358,432 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 70,424,695 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,372,616,749 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,744,244,524 円　　－　　　　　　 1,372,616,749 円　　＝　　　　　 371,627,775 円 211,000 円／㎡