鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -515001	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南20m、角地		商業特定街区風致地区 (100,800)
b	１２１１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (100,800)
c	１２１１５２１１０１ -595104	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北45m国道、西23m、東10.9m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
d	１２１１０５１１０１ -195003	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,999,516	100 [ 100.0]	[ 133.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,426,685	100 [ 104.0]	2,333,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 2,901,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,224,268	100 [ 124.8]	2,583,548		2,710,000
c	(　 ) 2,131,589	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	1,914,554	100 [ 84.0]	2,279,231		2,390,000
d	(　 ) 2,977,742	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,290,571	100 [ 101.9]	2,247,862		2,360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

札幌北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	282,065,839	83,392,162	198,673,677	118,745,000	79,928,677	（　0.9145） 73,094,775	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,740,351,786 円　　　　（　 2,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	758.12	ＲＣ8F1B	6,037.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	819 ㎡	33.3 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階は店舗、２～８階は事務所、立体駐車場６４台

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	652.75	50.7	331.08	6,000	1,986,480	12.0	23,837,760
							0.0	0
1～ 1	店舗	652.75	42.2	275.24	9,000	2,477,160	12.0	29,725,920
							0.0	0
2～ 8	事務所	652.75	78.7	513.60	4,200	2,157,120	6.0	12,942,720
							0.0	0
塔屋～	機械室	163.00

～

計		6,037.75	69.6	4,201.52		19,563,480		144,162,720
								0

⑨年額支払賃料	19,563,480 円　×　12ヶ月　＝　 234,761,760 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 40,334,592 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 15,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	275,096,352 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 15,360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 9,788,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	280,667,461 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,162,720 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,398,378 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	282,065,839 円　　　　（　 344,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-195001	4,124 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,124	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-595001	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,306
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,350,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	34,854,762 円	290,456,352　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,373,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,074,000 円	1,870,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 83,392,162 円　（　　　　　　 101,822 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,870,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	118,745,000 円（　　　　　 144,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	282,065,839 円
②総費用	83,392,162 円
③純収益　①－②	198,673,677 円
④建物等に帰属する純収益	118,745,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,928,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,094,775 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740,351,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,120,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
札幌北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-7

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

印

TEL.

鑑定評価額

1,970,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北７条西４丁目１番２外				②地積　(㎡)	819 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区 (100,700)
	不整形 1.2:1	事務所ＳＲＣ9F1B	高層の事務所ビル、ホテル等が混在する商業地域	東25m市道、北側道	水道、ガス、下水	札幌近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

札幌駅北口広場に面する高度
商業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

札幌駅北方近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層事務所等が集積する高度商業地域であり、極めて良好な立地条件から高い需要が見込まれるものの、新型コ
ロナウイルス感染症による経済活動の打撃等が、今後、周辺地価に及ぼす影響も懸念される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌駅、大通駅等を中心とする商業地域一円の圏域。需要者は収益物件の投資を目的とする機関投資家等
である。当該地域は札幌駅北口に近接し、極めて良好な立地条件から高い需要が見込まれ、さらに周辺では再開発事業
が進んでいることもあり、一層の発展が期待される。しかしながら、新型コロナによる経済活動打撃の影響も懸念され
る。土地の取引価格は規模や利用目的が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

札幌駅北口の高度商業地域であり、需要者は収益性を重視する機関投資家等である。収益価格は不動産の収益性に着目
した理論的な価格であり説得力を有するが、想定要素が多いため一定の限界があることは否めない。比準価格は現実の
取引事例に基づいて求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、試算価格の調整にあたっては、比準
価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の不動産市況は低金利等を背景に一部地
域を除き概ね堅調であるものの、新型コロナ
ウイルス感染症の影響により先行きは不透明
な状態である。

札幌駅北口広場に面する高度商業地域である
。周辺では「札幌北口北８西１地区第一種市
街地再開発事業」が進行中である。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ１１１Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北25m市道、南10m、二方路		商業高度利用地区 (100,700)
b	１２１１５２１１０１ -115003	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,600)
c	１２１１０５１１０１ -115007	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西45m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１２１１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,129,751	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	1,260,154	100 [ 65.1]	1,935,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 1,590,125	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,641,615	100 [ 60.8]	2,700,025		2,840,000
c	(　 ) 1,671,682	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,685,055	100 [ 63.0]	2,674,690		2,810,000
d	(　 ) 2,901,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,224,268	100 [ 148.5]	2,171,224		2,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

札幌北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	287,548,957	86,901,887	200,647,070	120,054,000	80,593,070	（　0.9145） 73,702,363	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,754,818,167 円　　　　（　 2,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	758.12	ＲＣ8F1B	6,037.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	819 ㎡	33.3 m x 27.3 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・地下１階は店舗、２～８階は事務所、立体駐車場６４台

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

標準的。容積率不算入面積３２２．５２㎡。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	652.75	50.7	331.08	6,000	1,986,480	10.0	19,864,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	652.75	42.2	275.24	7,500	2,064,300	12.0	24,771,600
							0.0	0
2～ 8	事務所	652.75	78.7	513.60	4,100	2,105,760	6.0	12,634,560
							0.0	0
塔屋～	機械室	163.00

～

計		6,037.75	69.6	4,201.52		18,791,100		133,078,320
								0

⑨年額支払賃料	18,791,100 円　×　12ヶ月　＝　 225,493,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,201.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 50,418,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 19,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	275,911,440 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 19,200,000 円　　×　　 3.0 ％　＝　　 8,853,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	286,258,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	133,078,320 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,290,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	287,548,957 円　　　　（　 351,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-195001	4,124 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２１Ｋ１１１Ｃ１０２　　　　-595008	2,436 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,582
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,350,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	38,364,487 円	295,111,440　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,373,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,074,000 円	1,870,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,870,000 円	1,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 86,901,887 円　（　　　　　　 106,107 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,870,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 6,037.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	120,054,000 円（　　　　　 146,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	287,548,957 円
②総費用	86,901,887 円
③純収益　①－②	200,647,070 円
④建物等に帰属する純収益	120,054,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,593,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,702,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,754,818,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,140,000 円／㎡）