別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 札幌北 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -46 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子 印  TEL.

鑑定評価額 8,070,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川８条１７丁目７６９番３９ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m市道 水道、下水 麻生 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新川光風園地区地区計画によ り住宅建築が可能な地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、需要が低価格帯の郊外地域まで及んでいる影響等から、地価水準は当面安定傾 向で推移するものと予測される。しかしながら、コロナ禍にあるため先行き不透明で不安定な状態でもある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、第三者による住宅の再建築が可能となっている市街化調整区域及び調整区域に近接する市街化区域内の 住宅地域一円の圏域。当該地域は市街地外縁部にあるが、スーパー等の商業施設に近接しており利便性が比較的良好で ある。利便性に対する相対的な割安感及び周辺地区の地価の上昇の影響等もあり、地価水準は上昇傾向である。地域の 範囲が狭いため取引数は限定的で中心となる価格帯は把握し難いが、土地は総額で８００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北区の西部・新川地区の西端部に位置する市街化調整区域内の戸建住宅地域である。地域内にはアパート等の収益物件 は皆無であり、需要者の殆どは戸建住宅の自用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価格は試算せ ず、前年標準地価格との検討及び市場動向等について総合的に検討した結果、市場性を反映している実証的な比準価格 をもって妥当と認めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の不動産市況は低金利等を背景に一部地 域を除き概ね堅調であるものの、新型コロナ ウイルス感染症の影響により先行きは不透明 な状態である。 特に変動要因は見られない。戸建住宅用地の 需要が低価格帯の郊外地域まで及んでいる影 響等から、地価水準は安定傾向で推移するも のと思われる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％