別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 札幌北 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -34 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一 印  TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区東茨戸２条１丁目５４番７４外 ｢東茨戸２条１－５－２７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南西8m市道 水道、下水 麻生 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茨戸川及び伏篭川に囲まれ、 石狩市に隣接する、北区最北 端に存する住宅地域。 街 路 基準方位　北　　　 ８ｍ市道 交通 施設 麻生駅北方 6.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 北区最北部に位置する戸建住宅地域で、石狩市に隣接し接近性・利便性が劣る。周辺地域で大規模な宅地分譲が 開始され、その動向が当該地域に多大な影響を及ぼすと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東茨戸、西茨戸、拓北等北区郊外の戸建住宅地域である。需要者は、札幌市内に居住する戸建住宅の取得 を目的とするサラリーマン層の一次取得者が大半を占める。北区における比較的低位の価格帯の地域であり利便性・接 近性が劣るため需要は芳しくなかったが、周辺地域で大規模な宅地分譲が開始され地価は上昇傾向にある。中心となる 価格帯は、土地２５０㎡で５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円前半と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、アパート等の収益物件は殆どなく賃貸市場は形成されてい ないので、収益価格は試算しなかった。周辺地域の宅地分譲の動向や前年公示価格等を踏まえ、最近の取引動向を反映 する周辺類似地域に存する事例のうち価格牽連性の強い取引事例を総合的に勘案し求めた比準価格をもって鑑定評価額 と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の長期化で道内の景気は厳しい状態 が続いている。個人消費は低い水準で、公共 投資は高水準だが、雇用・所得情勢は弱めの 動きである。 周辺地域で大規模な宅地分譲が開始され、そ の動向が当該地域に多大な影響を及ぼすをみ られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％